La surroga del mutuo, o portabilità, è un'operazione che permette di trasferire il proprio mutuo a un'altra banca, per ottenere condizioni più vantaggiose, come tassi di interesse più bassi o una rata mensile più leggera. Non prevede costi aggiuntivi per il cliente e la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo.
La surroga ti permette di risparmiare sul mutuo abbassando l'importo della rata. È stata introdotta nel 2007 con la Legge Bersani e consente di modificare senza costi alcuni parametri legati al contratto (durata, importo della rata, tassi d’interesse o spread). Al contrario della sostituzione, non si deve estinguere il mutuo precedentemente acceso, ma si trasferisce il debito residuo direttamente alla nuova banca.
La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata, ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili. La surroga del mutuo infatti è a costo zero per il mutuatario. La durata media di un processo di surroga è di 60-90 giorni.
La surroga del mutuo può essere richiesta dagli intestatari di mutui prima e seconda casa (in questi casi si parlerà di surroga mutuo prima casa o seconda casa), anche più di una volta.
Ma dopo quanto tempo si può surrogare? Non ci sono limiti, ma di solito fare la surroga conviene se il mutuo è stato aperto di recente e si ha una quota di interessi ancora sostanziosa da pagare. Viceversa, il cambio del mutuo non conviene a chi è vicino all’estinzione del mutuo e rimborsa, attraverso le rate, principalmente la quota capitale.
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La procedura di surroga prevede la sostituzione del finanziamento precedente con uno a condizioni più favorevoli presso un nuovo istituto bancario, ovvero la banca subentrante.
Ciò che viene trasferito con questa operazione è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato. Il cliente si impegna consecutivamente a saldare le rate mensili rimanenti alla banca con la quale si è stipulato il nuovo contratto.
Per procedere con la surroga del tuo mutuo, prima di tutto confronta le offerte di più banche calcolando un preventivo di surroga. Solo così riuscirai a sapere quanto potrai risparmiare sulla rata.
Dopodiché, dovrai inviare la richiesta alla banca e fornire tutti i documenti necessari per la verifica di fattibilità. Se la richiesta verrà approvata, dovrai stipulare un nuovo atto notarile, il cui costo è a carico della nuova banca, per rendere valido il nuovo contratto di mutuo.
Come sancito dal Decreto n.40 del 2007, surrogare il mutuo non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario. Tutte le spese di un mutuo per surroga sono a carico della banca subentrante: le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria. Il vecchio istituto non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso una nuova banca né addebitare allo stesso dei costi aggiuntivi.
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In alcuni casi, la richiesta di surroga del mutuo potrebbe essere rifiutata. Questo può accadere, ad esempio, se si è sottoscritto un mutuo al 100%, in quanto la nuova banca potrebbe non accettare un rapporto così alto tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Non tutte le banche infatti concedono mutui con un LTV così elevato: in questi casi il confronto di più proposte e il supporto di un esperto sono cruciali per trovare la soluzione più vantaggiosa.
L'altro caso in cui è probabile che l'operazione di surroga venga respinta è quando il debito residuo è inferiore a 50.000 euro, in ragione del fatto che gli interessi per la banca sarebbero molto ridotti su un importo più basso di questa cifra.
Se desideri surrogare un mutuo, valuta con attenzione questi fattori:
Per capire se l’operazione di surroga è conveniente, basta confrontare l’ammontare residuo del vecchio mutuo con quello del nuovo, moltiplicando il numero di rate ancora da pagare per l’importo mensile di entrambi i mutui. Se il nuovo importo sarà inferiore al vecchio, allora la surroga sarà vantaggiosa.
I documenti necessari per la surroga del mutuo sono:
La normativa non prevede alcun limite alla surroga: non esiste un numero massimo di volte in cui il mutuatario può richiedere la portabilità del mutuo e la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surrogazione
La surrogazione può essere richiesta inviando una lettera raccomandata alla banca che subentra e, per conoscenza, alla banca che ha erogato il mutuo originariamente.
L'operazione di surroga può avere una durata compresa tra i 60 e i 90 giorni, salvo casistiche particolari. Dal momento in cui si avvia il colloquio interbancario, l'operazione per finalizzare la stipula, per legge non deve superare 30 giorni per evitare che la banca surrogata ostacoli il cliente nella portabilità.
Non è previsto un tempo minimo prima di poter richiedere la surroga. La surrogazione del mutuo può essere concessa dopo un periodo variabile, da sei mesi fino ad un anno, a discrezione dell'istituto di credito
Per poter richiedere la surroga del proprio mutuo sono necessari alcuni requisiti: in genere non si può accedere alla surroga sotto i 50.000 euro, bisogna essere in linea con i pagamenti passati, non aver subìto un peggioramento nella propria situazione reddituale e altri fattori. Per fare una surroga bisogna rivolgersi a un’altra banca, altrimenti si parla di rinegoziazione del mutuo.
In genere è possibile surrogare qualsiasi tipologia di mutuo, compresi i mutui già surrogati in precedenza. L’unica condizione da tenere a mente è che non è possibile surrogare il mutuo già acceso con un altro della stessa banca. In questo caso sarà necessario chiedere una rinegoziazione del proprio mutuo.
surroga del mutuo può essere richiesta sia da persone fisiche che da imprese, l’importante è rispettare le condizioni viste in precedenza. Per il resto, non ci sono particolari limitazioni o requisiti che il mutuatario deve possedere per poter surrogare il mutuo.
Le spese relative all’atto notarile e tutti gli altri costi legati all’operazione di surroga mutuo sono sempre a carico della banca. Infatti, la legge impone che non sia imposto al cliente nessun costo per la concessione del nuovo mutuo. L’unica spesa da sostenere per chi decide di surrogare il mutuo sarà pari a 35 euro, somma relativa però alla tassa di iscrizione della surroga nei Registri Immobiliari, che spesso viene comunque presa in carico direttamente dalla banca, quindi non sarà il mutuatario a doverla pagare.
Per chi decide di richiedere una rinegoziazione del mutuo alla propria banca, non sono previste spese di rinegoziazione. Le garanzie fornite in precedenza rimarranno le stesse e non verranno persi i benefici fiscali previsti all’accensione del primo mutuo.
La differenza tra rinegoziazione e surroga è che la rinegoziazione la si chiede con la propria banca, mentre la surroga si fa con un'altra banca, che offre un mutuo a condizioni più convenienti della banca attuale.
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