La surroga del mutuo, o portabilità, è un'operazione che permette di trasferire il proprio mutuo a un'altra banca, per ottenere condizioni più vantaggiose, come tassi di interesse più bassi o una rata mensile più leggera. Non prevede costi aggiuntivi per il cliente e la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo.
La surroga ti permette di risparmiare sul mutuo abbassando l'importo della rata. È stata introdotta nel 2007 con la Legge Bersani e consente di modificare senza costi alcuni parametri legati al contratto (durata, importo della rata, tassi d’interesse o spread). Al contrario della sostituzione, non si deve estinguere il mutuo precedentemente acceso, ma si trasferisce il debito residuo direttamente alla nuova banca.
La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata, ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili. La surroga del mutuo infatti è a costo zero per il mutuatario. La durata media di un processo di surroga è di 60-90 giorni.
La surroga del mutuo può essere richiesta dagli intestatari di mutui prima e seconda casa (in questi casi si parlerà di surroga mutuo prima casa o seconda casa), anche più di una volta.
Ma dopo quanto tempo si può surrogare? Non ci sono limiti, ma di solito fare la surroga conviene se il mutuo è stato aperto di recente e si ha una quota di interessi ancora sostanziosa da pagare. Viceversa, il cambio del mutuo non conviene a chi è vicino all’estinzione del mutuo e rimborsa, attraverso le rate, principalmente la quota capitale.
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La procedura di surroga prevede il trasferimento del finanziamento già attivo a una nuova banca che offre condizioni più favorevoli. Ciò che viene trasferito con questa operazione è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato. Una volta completato il passaggio, dovrai semplicemente saldare le rate mensili rimanenti alla nuova banca. Ecco come fare richiesta:
Per procedere con la surroga del tuo mutuo, prima di tutto confronta le offerte di più banche calcolando un preventivo di surroga. Solo così riuscirai a sapere quanto potrai risparmiare sulla rata.
Seleziona la banca che meglio risponde alle tue esigenze, effettua la richiesta e fornisci tutti i documenti necessari per la verifica di fattibilità.
Se la richiesta verrà approvata, dovrai stipulare un nuovo atto notarile, il cui costo è a carico della nuova banca, per rendere valido il nuovo contratto di mutuo.
Come sancito dal Decreto n. 40 del 2007, surrogare il mutuo non comporta alcun costo per il mutuatario. Tutte le spese sono a carico della banca subentrante: le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria. Il vecchio istituto non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso una nuova banca, né addebitare costi aggiuntivi.
Ti stai chiedendo se è possibile surrogare un mutuo con un importo maggiore o minore rispetto a quello attuale? Non con la surroga in senso stretto, che permette solo di trasferire il debito residuo senza apportarvi modifiche, ma puoi farlo con la sostituzione mutuo, con la quale si può estinguere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo, anche di importo diverso.
Sebbene la vecchia banca non possa opporsi alla surroga, in alcuni casi la richiesta potrebbe essere rifiutata dalla nuova banca. Questo può accadere, ad esempio, se si è sottoscritto un mutuo al 100%, perché il nuovo istituto potrebbe non accollarsi il rischio di finanziare l'intero valore dell'immobile. Non tutte le banche infatti concedono mutui con un loan to value così elevato: in questi casi il confronto di più proposte e il supporto di un esperto sono fondamentali per trovare la soluzione più vantaggiosa.
L'altro caso in cui è probabile che l'operazione di surroga venga respinta è quando il debito residuo è inferiore a 50.000 euro, in ragione del fatto che gli interessi per la banca sarebbero molto ridotti su un importo più basso di questa cifra.
Se desideri surrogare un mutuo, valuta con attenzione questi fattori:
Per capire se l’operazione di surroga è conveniente, basta confrontare l’ammontare residuo del vecchio mutuo con quello del nuovo, moltiplicando il numero di rate ancora da pagare per l’importo mensile di entrambi i mutui. Se il nuovo importo sarà inferiore al vecchio, allora la surroga sarà vantaggiosa.
I documenti necessari per la surroga del mutuo sono:
La normativa non prevede alcun limite alla surroga: non esiste un numero massimo di volte in cui il mutuatario può richiedere la portabilità del mutuo e la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surrogazione
La surrogazione può essere richiesta inviando una lettera raccomandata alla banca che subentra e, per conoscenza, alla banca che ha erogato il mutuo originariamente.
L'operazione di surroga può avere una durata compresa tra i 60 e i 90 giorni, salvo casistiche particolari. Dal momento in cui si avvia il colloquio interbancario, l'operazione per finalizzare la stipula, per legge non deve superare 30 giorni per evitare che la banca surrogata ostacoli il cliente nella portabilità.
Non è previsto un tempo minimo prima di poter richiedere la surroga. La surrogazione del mutuo può essere concessa dopo un periodo variabile, da sei mesi fino ad un anno, a discrezione dell'istituto di credito
Per poter richiedere la surroga del proprio mutuo sono necessari alcuni requisiti: in genere non si può accedere alla surroga sotto i 50.000 euro, bisogna essere in linea con i pagamenti passati, non aver subìto un peggioramento nella propria situazione reddituale e altri fattori. Per fare una surroga bisogna rivolgersi a un’altra banca, altrimenti si parla di rinegoziazione del mutuo.
In genere è possibile surrogare qualsiasi tipologia di mutuo, compresi i mutui già surrogati in precedenza. L’unica condizione da tenere a mente è che non è possibile surrogare il mutuo già acceso con un altro della stessa banca. In questo caso sarà necessario chiedere una rinegoziazione del proprio mutuo.
surroga del mutuo può essere richiesta sia da persone fisiche che da imprese, l’importante è rispettare le condizioni viste in precedenza. Per il resto, non ci sono particolari limitazioni o requisiti che il mutuatario deve possedere per poter surrogare il mutuo.
Le spese relative all’atto notarile e tutti gli altri costi legati all’operazione di surroga mutuo sono sempre a carico della banca. Infatti, la legge impone che non sia imposto al cliente nessun costo per la concessione del nuovo mutuo. L’unica spesa da sostenere per chi decide di surrogare il mutuo sarà pari a 35 euro, somma relativa però alla tassa di iscrizione della surroga nei Registri Immobiliari, che spesso viene comunque presa in carico direttamente dalla banca, quindi non sarà il mutuatario a doverla pagare.
Per chi decide di richiedere una rinegoziazione del mutuo alla propria banca, non sono previste spese di rinegoziazione. Le garanzie fornite in precedenza rimarranno le stesse e non verranno persi i benefici fiscali previsti all’accensione del primo mutuo.
La differenza tra rinegoziazione e surroga è che la rinegoziazione la si chiede con la propria banca, mentre la surroga si fa con un'altra banca, che offre un mutuo a condizioni più convenienti della banca attuale.
Non esistono differenze tra una surroga di un mutuo richiesto online e uno tradizionale. In entrambi i casi puoi trasferire il tuo debito residuo a una nuova banca, con il vantaggio, se procedi online, di poter comparare facilmente le offerte di più istituti e capire subito qual è quella più vantaggiosa per le tue esigenze.
Quando richiedi un preventivo di surroga su Facile.it puoi anche richiedere di essere contattato gratuitamente da un nostro consulente, che ti guiderà nella scelta dell'istituto migliore per le tue esigenze specifiche. Tutti i nostri consulenti sono mediatori creditizi iscritti all'OAM.
I principali rischi associati alla surroga sono il possibile rifiuto da parte della nuova banca, che potrebbe non accettare la richiesta per diversi motivi, in particolare se il debito residuo è inferiore ai 50.000€, e il fatto che il risparmio potrebbe non essere così significativo se non si sono valutate bene tutte le condizioni.
A maggior ragione se il mutuo originario è a tasso fisso, bisogna valutare se il nuovo tasso permette veramente di risparmiare sulla rata. Tendenzialmente, se è più basso e il nuovo mutuo è comunque a tasso fisso, il risparmio sarà pressoché garantito. Se invece si decide di surrogare un tasso fisso con un tasso variabile, è opportuno fare le dovute valutazioni in considerazione del fatto che un variabile, sebbene più conveniente all'inizio, potrebbe aumentare nel tempo a seconda delle oscillazioni del mercato.
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