La surroga del mutuo è un'operazione che permette di trasferire gratuitamente il proprio mutuo a un'altra banca per ottenere condizioni più vantaggiose, come tassi di interesse più bassi, e risparmiare sull’importo della rata mensile. Non prevede costi aggiuntivi per il cliente e la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo.
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*Dettagli simulazione: finalità Surroga, importo richiesto 50.000€, valore immobile 150.000€, durata 20 anni, per un impiegato di 25 anni residente a Milano, reddito mensile netto 1.500 euro. Rilevazione effettuata oggi alle ore 08:00. Si consiglia di verificare sempre i tassi e i costi aggiornati calcolando un preventivo e indicando i corretti dati.
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Introdotta nel 2007 con la Legge Bersani, la surroga consente di modificare senza costi alcuni parametri legati al contratto (durata, importo della rata, tassi d’interesse o spread) passando a una nuova banca. Al contrario della sostituzione, non si deve estinguere il mutuo precedentemente acceso, ma si trasferisce il debito residuo direttamente al nuovo istituto.
Per determinare il tasso sul mutuo surroga, la nuova banca ha bisogno di ricalcolare il Loan to Value (LTV), ossia il rapporto tra il debito e il valore dell'immobile. La surroga è spesso vantaggiosa proprio perché, avendo già rimborsato parte del capitale, l'importo richiesto sarà inferiore rispetto al mutuo originale: a parità di valore dell'immobile (e ancor di più con una sua rivalutazione), l'operazione sarà meno rischiosa per la nuova banca, che potrà abbassare il tasso e proporre una rata più vantaggiosa.
Una volta completato il passaggio, dovrai semplicemente saldare le rate mensili rimanenti alla nuova banca. La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata, ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili.
Richiedere la surroga su Facile.it è semplicissimo! Ti bastano pochi semplici passaggi.
Affinché si possa parlare di surroga, l'operazione deve rispettare dei paletti normativi precisi:
La nuova banca, poi, non è obbligata ad accettare la richiesta di surroga. Per questo motivo viene aperta una nuova fase di istruttoria per analizzare il profilo creditizio del richiedente sulla base dei requisiti standard per qualsiasi mutuo, ossia la regolarità nei pagamenti precedenti, la capacità reddituale, il reddito disponibile e il rapporto tra il debito residuo e il valore attuale dell'immobile (Loan-To-Value). Solitamente le banche accettano surroghe se il debito residuo è inferiore all'80% del valore della casa, ma le condizioni migliori si ottengono spesso quando questo valore scende sotto il 60-50%.
A livello di documenti necessari, per avviare l'iter la banca ha bisogno di una documentazione completa a livello anagrafico, reddituale e immobiliare, oltre a una copia dell'atto di mutuo originario e l'ultimo conteggio del debito residuo fornito dalla vecchia banca.
Prima di inoltrare la richiesta, verifica con la nostra guida dedicata di avere tutti i documenti e i requisiti necessari per la surroga, in modo da velocizzare l’iter di valutazione da parte della banca.
| VANTAGGI | SVANTAGGI |
|---|---|
| È a zero spese, perché notaio, perizia e istruttoria sono a carico della nuova banca. | Può essere difficile da ottenere per importi residui inferiori a 50.000€. |
| Il tasso più basso permette di ridurre drasticamente gli interessi totali. | Il beneficio sul tasso è meno conveniente se il mutuo è quasi giunto al termine. |
| Con la nuova banca si può allungare o accorciare la durata del piano di rimborso. | Non si può richiedere liquidità extra oltre al debito residuo. |
| Permette di cambiare tasso da fisso a variabile (o viceversa). | Non è possibile aggiungere o togliere cointestatari. |
| La vecchia banca non può applicare sanzioni o penali per l'uscita. | Bisogna presentare nuovamente tutti i documenti necessari per la nuova istruttoria. |
Di solito la surroga conviene se il nuovo tasso di interesse è nettamente inferiore rispetto a quello attuale, perché in questo caso si ottiene un risparmio significativo sulla rata o si riesce ad accorciare la durata. In alternativa, se si è stipulato un mutuo variabile e i tassi sono in rialzo, potrebbe essere utile passare a un mutuo a tasso fisso con una surroga per bloccare la rata.
In generale, poi, la surroga risulta conveniente se il mutuo è stato aperto di recente perché si ha ancora una quota di interessi sostanziosa da pagare, a patto che il nuovo tasso sia più basso. Viceversa, di solito il cambio del mutuo non conviene a chi è vicino all’estinzione del mutuo e rimborsa, attraverso le rate, principalmente la quota capitale.
Per capire se l’operazione di surroga è conveniente, valuta attentamente anche la durata residua del nuovo mutuo e gli oneri accessori previsti dalla nuova banca, come spese di gestione e incasso rata, che potrebbero inficiare la convenienza dell’intera operazione.
Il vantaggio principale è legato all’assenza di costi a carico del cliente, che può decidere liberamente di surrogare il mutuo se il tasso sottoscritto non è più conveniente, se la propria situazione reddituale è cambiata o se ci sono stati problemi di qualsiasi natura con l’istituto di credito che ha erogato inizialmente il mutuo.
Se desideri surrogare il tuo mutuo, confronta soprattutto i TAEG delle offerte, che indicano la spesa totale del nuovo mutuo, comprensiva di tutti gli oneri aggiuntivi. Valuta con attenzione anche la rata, la durata residua, il costo totale del finanziamento e l’eventuale sottoscrizione di una polizza vita.
La legge non prevede un tempo minimo prima di poter richiedere la surroga, ma la decisione sull’approvazione finale rimane a discrezione dell’istituto di credito subentrante.
Non esiste, per legge, un numero massimo di volte in cui il mutuatario può richiedere la portabilità del mutuo e la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surrogazione. Tuttavia, ogni volta si deve surrogare l’intero importo residuo, non si può trasferirne solo una parte.
Sebbene la vecchia banca non possa opporsi alla surroga, in alcuni casi la richiesta potrebbe essere rifiutata dalla nuova banca. Il caso più comune è quando il debito residuo è inferiore a 50.000 euro, poiché gli interessi per la banca sarebbero molto ridotti su un importo più basso di questa cifra.
La richiesta di surroga può essere respinta anche se non si è in linea con i pagamenti passati, se la propria situazione reddituale è peggiorata rispetto a quando si è acceso il mutuo originario o se l’immobile si è deteriorato e non è più valido come garanzia.
In genere è possibile surrogare qualsiasi tipologia di mutuo, dai mutui prima casa fino a mutui per ristrutturazione o liquidità, compresi i mutui già surrogati in precedenza. L’unica condizione da tenere a mente è che non è possibile surrogare il mutuo già acceso con un altro della stessa banca. In questo caso sarà necessario chiedere una rinegoziazione.
Con la surroga, ci si deve necessariamente rivolgere a una banca diversa, mentre la rinegoziazione è una revisione delle condizioni del mutuo già attivo direttamente con la banca attuale.
Come sancito dal Decreto n. 40 del 2007, surrogare il mutuo non comporta alcun costo per il mutuatario. Tutte le spese sono a carico della banca subentrante: le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria. Il vecchio istituto non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso una nuova banca, né addebitare costi aggiuntivi.
Non esistono differenze tra una surroga di un mutuo richiesto online e uno tradizionale. In entrambi i casi, il tuo debito residuo verrà trasferito alla nuova banca con le stesse modalità. Il vantaggio, se procedi online, è che puoi comparare facilmente le offerte di più istituti e capire subito qual è quella più vantaggiosa per le tue esigenze.
Tutti i nostri consulenti sono mediatori creditizi iscritti all'OAM. La consulenza è gratuita e può essere richiesta in fase di preventivazione, spuntando la casella per essere ricontattato gratuitamente. Un nostro consulente ti guiderà nella scelta dell'istituto migliore per le tue esigenze specifiche.
A maggior ragione se il mutuo originario è a tasso fisso, bisogna valutare se il nuovo tasso permette veramente di risparmiare sulla rata. Tendenzialmente, se è più basso e il nuovo mutuo è comunque a tasso fisso, il risparmio sarà pressoché garantito. Se invece si decide di surrogare un tasso fisso con un tasso variabile, è opportuno fare le dovute valutazioni in considerazione del fatto che un variabile, sebbene più conveniente all'inizio, potrebbe aumentare nel tempo a seconda delle oscillazioni del mercato.
Non con la surroga in senso stretto, che permette solo di trasferire il debito residuo senza apportare modifiche all’importo. Tuttavia, è possibile farlo con la sostituzione mutuo, che permette di estinguere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo, anche di importo diverso.
Con la surroga non perdi il diritto alla detrazione fiscale degli interessi passivi, pari al 19% su un massimo di 4.000 euro. Tuttavia, la detrazione spetta solo se il mutuo originario era stato stipulato per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, e solo sul capitale residuo del vecchio mutuo: se richiedi un importo superiore (non con una surroga in senso stretto, ma magari con una sostituzione + liquidità), la detrazione sarà calcolata solo sul debito residuo originario.
La durata media di un processo di surroga è di 60-90 giorni. Dal momento in cui si avvia il colloquio interbancario per finalizzare la stipula, per legge non si possono superare i 30 giorni, per evitare che la banca surrogata ostacoli il cliente nella portabilità.
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Ultimo aggiornamento: 14 aprile 2026.
Revisione di Ivano Cresto.
