Affitto casa per brevi periodi: tutto quello che c'è da sapere

Quando parliamo di affitti brevi, o temporanei, facciamo riferimento alla locazione di un immobile per un periodo non superiore ai 30 giorni; per questo genere di contratti non è prevista la registrazione.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito la materia con una pubblicazione a proposito della cedolare secca, un'aliquota applicata ai contratti di affitto non superiori al mese e che godono di un'agevolazione fiscale, con imposta applicata al 21% sulla rendita derivante dall'affitto breve.

In questo articolo verrà spiegato come funzionano gli affitti brevi, quali sono gli adempimenti fiscali e quali caratteristiche devono avere le case in affitto per brevi periodi.

Sommario

• Come funzionano gli affitti brevi
• Affitto breve: caratteristiche dell'immobile
• Affitti temporanei: adempimenti fiscali

Come funzionano gli affitti brevi

La normativa sugli affitti brevi è stata innovata con una legge specifica nel 2017. L'oggetto della legge è la locazione di immobili ad uso abitativo, esclusi i locali commerciali, per periodi inferiori ai 30 giorni; il contratto tra le due persone fisiche, locatore e locatario, non dovrà costituire un'attività di impresa. Tuttavia la normativa tocca anche i contratti che prevedono la fornitura di una serie di servizi integrativi come il cambio delle lenzuola, la pulizia degli ambienti, l'utilizzo del telefono e della connessione a internet.

La materia interessa sia i proprietari che affittano la loro casa, occupandosene personalmente, sia quanti si rivolgono ad agenzie e portali online; la nuova legge disciplina anche la sublocazione e gli accordi, tra il comodatario e i terzi, per la locazione a titolo oneroso dell'appartamento. Al di là di casi specifici e minoritari oggi la maggior parte degli affitti temporanei riguarda proprietari che trasformano il loro appartamento in una casa per le vacanze oppure mettono a disposizione una singola stanza. Si possono dunque presentare due possibilità:

• se il proprietario si occupa personalmente dell'attività, per esempio pubblicando inserzioni sui giornali, dovrà pagare l'imposta sul canone percepito;
• se invece si avvale dell'aiuto di un'agenzia o di un qualunque intermediario sarà sottoposto a ritenuta d'acconto del 21%.

Restano esclusi dalla nuova normativa sugli affitti brevi i contratti che prevedono la fornitura, da parte del proprietario, di servizi ulteriori come la somministrazione di alimenti, per esempio la prima colazione, la disponibilità a fornire un mezzo di trasporto per lo spostamento in città e un servizio di guida turistica.

Bisogna infatti aggiungere che gli affitti brevi non riguardano solo il flusso turistico. Una casa vacanze può ospitare persone impegnate in un viaggio di affari; allo stesso modo ci sono proprietari che mettono a disposizione non l'intera casa ma soltanto una porzione dell'abitazione, anche senza intraprendere una vera e propria attività commerciale: la richiesta di affitti temporanei può riguardare persone che viaggiano per motivi di salute, per andare a trovare un parente o un amico o anche per ragioni di studio.

Dal giugno 2017 dunque, tutta la materia è stata rivisitata, prevedendo alcuni oneri soprattutto per i portali online che si occupano del lavoro di intermediazione tra proprietario e inquilino transitorio. È importante conoscere come sono cambiate le regole perché riguardano la maggior parte degli immobili affittati per brevi periodi. Gli intermediari, che mettono in comunicazione le due parti, hanno una serie di obblighi:

• sono tenuti alla comunicazione, al proprietario, dei contratti stipulati attraverso il loro lavoro di intermediazione;
• al momento del pagamento della rendita ricavata dall’affitto transitorio dovranno trattenere il 21% come ritenuta d'acconto.

Questa nuova disciplina è mirata a combattere il fenomeno dei contratti irregolari e dei pagamenti non tracciati. Gli obblighi appena descritti valgono esclusivamente per i contratti sottoscritti dopo il 1 giugno 2017.

Affitto breve: caratteristiche dell'immobile

Quali sono le caratteristiche che deve avere un appartamento adatto a locazioni per un breve periodo? Innanzitutto si deve trattare di un immobile residenziale e non commerciale. Oltre ad avere l'agibilità deve presentare alcune caratteristiche tecniche precise. Le categorie catastali, ad esempio, dovranno essere comprese tra A1 e A11, a esclusione di quella A10, destinata ai locali adibiti a ufficio.

Spesso le caratteristiche tecniche dell'immobile variano da regione a regione, ogni ente territoriale ha un suo regolamento che disciplina la materia. In ogni caso le abitazioni destinate a uso turistico devono rispettare parametri che garantiscano la salubrità degli ambienti:

• l'immobile deve avere soffitti di altezza non inferiore ai 2.70 metri;
• per ospitare due persone la superficie minima sarà di 38 mq, mentre per accogliere solo un ospite il minimo ammesso è di 28 mq;
• la camera da letto dovrà essere separata dalla zona soggiorno, che potrà avere un angolo cottura;
• gli ambienti dovranno essere forniti di finestre.

In generale ogni locale dell'appartamento dovrà avere misure minime per tutelare la salute degli inquilini; spesso le Regioni adottano un proprio regolamento che può variare da contesto a contesto.

Affitti temporanei: adempimenti fiscali

In che cosa consiste l'aliquota del 21% sulla rendita da locazione per brevi periodi? Si tratta di una cedolare secca, ossia di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e di tutte le addizionali normalmente previste. È indubbiamente un regime che agevola il proprietario, che risparmia al momento della dichiarazione dei redditi, e che permette allo Stato di combattere l'evasione fiscale. Se il contratto viene registrato, nonostante non sia obbligatorio, il locatore può risparmiare anche sul pagamento del bollo e delle imposte di registro.

Il proprietario non ha l'obbligo di aprire una partita IVA per affittare una stanza o un appartamento per brevi periodi. L'obbligo si pone nel momento in cui il proprietario abbia dato vita a un'attività imprenditoriale: l'esempio classico è quello di un soggetto che abbia più di un immobile impegnato in un'attività di ricezione turistica. In quel caso, poiché si configura un'attività imprenditoriale, la partita IVA è richiesta; potrebbe essere addirittura più conveniente aprire una società, se per esempio il proprietario deve gestire molti canoni di affitto. Per capire quando si è obbligati ad aprire una partita IVA, per affittare il proprio immobile per brevi periodi, il consiglio è di rivolgersi al proprio Comune di residenza o alla Regione, visto che ogni realtà territoriale può avere una difformità nella disciplina della materia dal punto di vista legislativo.

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali le possibilità sono due:

• il pagamento di un'imposta ordinaria: IRPEF da presentare in sede di dichiarazione dei redditi;
• il versamento con cedolare secca, con aliquota al 21% sul totale della rendita.

Si ricorda che il proprietario di un immobile affittato per breve periodo è tenuto anche a richiedere la tassa di soggiorno all'inquilino transitorio, rilasciando al momento del saldo una quietanza di pagamento.