Ipoteca sulla casa: cos'è e come funziona

L'ipoteca sulla casa è una garanzia tramite la quale la banca che ha erogato il mutuo si tutela in caso di mancato pagamento, da parte del mutuatario, delle rate del finanziamento richiesto per l’acquisto della casa.

Ma nel concreto, cos'è l'ipoteca sulla casa? Cosa significa che su un immobile è stata iscritta un'ipoteca, e come capire se questa garanzia è stata cancellata?

Continua a leggere per scoprire tutte le risposte a queste domande e ciò che è necessario sapere per non farsi trovare impreparati quando si decide di richiedere un mutuo per acquistare casa.

Sommario

• Ipoteca sulla casa: aspetti generali
• Le tre tipologie di ipoteca
• Come verificare la presenza di iscrizione ipotecaria sull'immobile
• Procedura di cancellazione dell'ipoteca
• Cosa comporta l'ipoteca?

Ipoteca sulla casa: aspetti generali

Nel momento in cui tutto l'iter per l'acquisto di un immobile viene concluso, l'interessato dovrà recarsi dal notaio per formalizzare l'ipoteca sulla casa. Si tratta di un passaggio indispensabile per poter ottenere la somma concordata da parte della banca erogatrice di un mutuo. Dal punto di vista strettamente tecnico, l'ipoteca rientra quindi fra le garanzie reali disciplinate dalla legge.

Grazie a questa garanzia, infatti, qualora l'intestatario non dovesse corrispondere le rate del mutuo, l'immobile potrà essere riscattato dall'istituto di credito o altro soggetto creditore. In ogni caso è bene precisare che per poter legittimamente riscattare un bene ipotecato è necessario il rispetto di una precisa procedura giudiziale e quindi l'intervento del giudice.

In parole molto semplici, pertanto, tramite l'ipoteca non si fa altro che formalizzare una garanzia anche nei confronti dei terzi. Una volta che il mutuo verrà estinto e il debito sarà completamente pagato, il notaio designato procederà alla cancellazione ipotecaria.

Regolamentato dagli articoli 2808 e 2809 del Codice civile, l'istituto ipotecario è molto diffuso e conferisce la facoltà di poter espropriare il bene immobile, ovvero proprio la casa sulla quale viene istituita la garanzia. Occorre inoltre segnalare che il creditore ipotecario vanta un diritto di prelazione sul bene. Questo vuol dire che sulla somma che verrà ricavata dalla vendita potrà essere soddisfatto per prima rispetto ad eventuali e ulteriori creditori.

L'ipoteca è indivisibile, avviene sempre su un importo previamente determinato e può interessare anche più di un bene immobile. Bisogna precisare che per poter accendere l'ipoteca è indispensabile eseguire una perizia sulle proprietà, in modo da stabilirne l'effettivo valore di mercato. Solo in questo modo si potrà capire se il totale del credito è coperto o meno dagli immobili vincolati dalla garanzia.

Le tre tipologie di ipoteca

Il nostro ordinamento prevede e disciplina tre distinte tipologie di ipoteca, a partire da quella legale, prevista dall'articolo 2817 del Codice civile e posta a tutela del creditore che necessita di una forte garanzia.

L'ipoteca può essere tuttavia anche di natura giudiziale, ovvero, a norma degli articoli 2818, 2819 e 2820 del Codice civile, scaturire in seguito ad una sentenza che prevede la condanna del debitore a pagare una determinata somma o al risarcimento del danno.

In alcuni casi, secondo quanto previsto dall'articolo 2821 del Codice civile, le parti possono convenire una garanzia per il creditore e a questo riguardo si parla di ipoteca volontaria. L'esempio classico è quello di un soggetto che compra una casa concedendo contestualmente l'ipoteca alla banca. Quest'ultima, a sua volta, si impegna ad erogare il mutuo nell'importo e forme stabilite.

Come verificare la presenza di iscrizione ipotecaria sull'immobile

Esistono diversi sistemi per scoprire quando su un determinato bene immobile grava o meno l'ipoteca. Prima di acquistare una casa, anche al fine di poter beneficiare di eventuali bonus fiscali, è molto importante richiedere una visura per controllare la presenza di garanzie reali.

In particolare, il primo passo da compiere è la richiesta di una visura ipotecaria, ovvero del documento dal quale si evince l'esistenza di gravami e che viene rilasciato dall'Ufficio di Pubblicità Immobiliare dipendente dall'Agenzia delle Entrate. La lettura della visura consente non solo di appurare la cronologia delle iscrizioni ipotecarie con le relative date, ma anche il nominativo proprietario del bene.

L'accesso ai dati che un tempo venivano gestiti dall'ex Conservatoria è ammesso ad ogni interessato, il quale potrà recarsi di persona presso gli sportelli degli uffici competenti o richiedere la visura online seguendo l'apposita procedura. In alternativa si può sempre incaricare l'agenzia immobiliare che segue la trattativa.

All'interno della visura sono anche riportate le trascrizioni che attestano il cambio di proprietà del bene, oltre che le iscrizioni ipotecarie volontarie scaturite dal mutuo e le annotazioni, come ad esempio le cancellazioni. La richiesta della visura, invece, può essere effettuata indicando il nominativo del proprietario o fornendo i dati catastali del bene immobile.

Procedura di cancellazione dell'ipoteca

Cancellare definitivamente l'ipoteca vuol dire rimuovere la garanzia reale sul bene immobile interessato, quindi aggiornare i dati sui registri pubblici. La richiesta di cancellazione può essere validamente avanzata solo dopo aver regolarmente estinto tutte le rate del mutuo. L'istituto di credito che aveva erogato la somma, pertanto, provvederà a rilasciare una certificazione che attesta il benestare alla rimozione del gravame dai pubblici registri immobiliari. Questo documento sarà poi inoltrato a mezzo PEC o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno agli uffici competenti.

Cancellare l'iscrizione ipotecaria equivale all'estinzione della garanzia, pertanto sull'immobile non sarà più presente alcun vicolo. L'ipoteca, di conseguenza, non offrirà alcuna tutela a favore del creditore e cesserà di spiegare effetti giuridici.

Cosa comporta l'ipoteca?

Come anticipato, l'ipoteca consente all'istituto di credito di liquidare l'immobile sul quale è pendente il gravame nel caso in cui non venissero pagate le rate del mutuo alla scadenza. L'ipoteca può essere accesa solo dopo aver svolto la perizia, mediante la quale si può determinare il valore di mercato del bene e di conseguenza l'entità della garanzia reale. L'ammontare determinato non è però un valore garantito, visto che la banca potrebbe diventare titolare del bene dopo diversi anni, considerato che la vendita all'asta richiede molto tempo.

Ecco spiegato perché nella maggior parte dei casi non vengono mai concessi mutui al 100%, ma l'importo finanziato corrisponde al massimo all'80% rispetto al valore dell'immobile. Questa pratica adottata dalle banche si risolve quindi in una forma di tutela contro la svalutazione monetaria.

Al fine di formalizzare l'ipoteca è anche fondamentale l'intervento del notaio, in modo da stipulare il contratto di mutuo con conseguente erogazione della somma concordata. L'ipoteca verrà quindi annotata nei pubblici registri tramite iscrizione ipotecaria e decorsi 10 giorni diventerà operativa, ovvero consolidata ai fini giudici per spiegare i suoi effetti nei confronti dei terzi.

La banca che in caso di morosità intende far valere il proprio diritto di credito dovrà avviare le opportune azioni legali, quindi rivolgersi ad un legale in modo da adire un giudice al fine di ottenere i necessari provvedimenti. Più nel dettaglio, nel corso delle udienze l'istituto di credito sarà tenuto a dimostrare l'inadempimento del debitore e cioè il mancato pagamento di almeno 18 rate. Solo in questa ipotesi si potrà ottenere l'autorizzazione per avviare la vendita della casa all'asta. Alla fine della procedura, il notaio accerterà la somma che viene ricavata dalla compravendita, assicurandosi di corrispondere la quota effettivamente spettante alla banca creditrice.