Le detrazioni fiscali del mutuo: guida al risparmio

La legge prevede che in sede di dichiarazione dei redditi le persone fisiche possano usufruire ai fini Irpef di determinate agevolazioni fiscali. Conoscere gli aspetti fiscali del mutuo è quindi importante per poter risparmiare sul mutuo stesso.

Agevolazioni fiscali: cosa sono

Acquistare una casa è un passo significativo nella vita di chiunque e richiede una pianificazione attenta, soprattutto in termini di spese e agevolazioni fiscali. Come anticipato, in Italia, il sistema fiscale offre diverse opportunità per ridurre il carico fiscale attraverso deduzioni e detrazioni. Per questo, è importante capire la differenza tra questi due gruppi:

• Deduzioni: queste riducono la base imponibile sulla quale si calcolano le tasse. In altre parole, abbassano il reddito su cui vengono applicate le aliquote fiscali, riducendo così l'ammontare delle imposte dovute. Per fare un esempio: se il reddito lordo è 25mila euro e le spese deducibili sono pari a 5mila euro, vuol dire che dal reddito imponibile (25mila euro) bisogna sottrarre 5mila euro e calcolare le tasse sulla differenza, cioè su 20mila euro. 
• Detrazioni: si tratta di agevolazioni che vengono sottratte dall'Irpef lorda, diminuendo direttamente l'importo totale delle tasse da pagare. In questo caso, se l’imposta da pagare è 3mila euro e le spese detraibili ammontano a 500 euro, da 3mila euro bisogna sottrarre 500 euro. Quindi le tasse da pagare sono pari a 2.500 euro.

Le detrazioni: quali sono

Detrazioni per il mutuo prima casa

Sono detraibili dal 730 o dal Modello Unico gli interessi passivi versati alla banca per mutui ipotecari destinati all’acquisto dell’abitazione principale (cioè quella dove si ha la residenza anagrafica) o che diventerà tale entro 12 mesi dall’acquisto. E’ prevista una deroga per chi si deve trasferire per motivi di lavoro dopo l’acquisto. La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo anche se l’immobile oggetto della detrazione è adibito ad abitazione principale di un familiare. Se il contratto è cointestato, ogni contraente ha diritto all’agevolazione solo per la quota di interessi spettante. La detrazione è applicabile nella misura del 19% su un importo massimo di 4mila euro. Quindi, la detrazione massima è di 760 euro. Esempio: se gli interessi passivi pagati ammontano a 2mila euro, la detrazione spettante è pari a 380 euro.

Oltre alle detrazioni sugli interessi del mutuo, esistono altre agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa:

• Imposte sull'acquisto: le imposte catastali, ipotecarie e di registro variano a seconda del venditore (privato o impresa) e della presenza di IVA. Queste imposte vengono generalmente pagate al notaio al momento del rogito.
• Aliquote ridotte: in molti casi, per l'acquisto della prima casa è prevista un'aliquota ridotta sulle imposte di registro.

I mutui ipotecari per acquisto altri immobili

Per quanto riguarda gli immobili diversi da quelli dove si risiede abitualmente, il diritto alla detrazione è applicabile solo se i relativi mutui ipotecari sono stati stipulati prima del 1993. In tal caso, l’importo massimo (comprensivo di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.065,83 per ciascun intestatario del contratto di mutuo. Non sono previste detrazioni per mutui prima casa sottoscritti dopo il 1° gennaio 1993 se l’immobile è diverso dall’abitazione principale.

Detrazioni per costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale

Dal 1998 si possono detrarre anche gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione connessi ai mutui stipulati per la ristrutturazione o mutui per la costruzione della casa. Se il mutuo è stato stipulato per la costruzione o ristrutturazione della prima casa, è possibile beneficiare di una detrazione del 19% su un massimo di 2.585,28 euro. È importante che il mutuo sia stipulato entro specifici termini temporali - nei sei mesi precedenti o entro i 18 mesi successivi all’inizio dei lavori - per poter usufruire di questa agevolazione. L’immobile deve inoltre essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

I mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio

Se nel 1997 si è contratto un mutuo per sostenere spese di ristrutturazione, manutenzione e restauro di un immobile configurabile come prima o seconda casa o anche con destinazioni d’uso diverse (negozi, uffici, cantine, box, etc.) è possibile usufruire di una detrazione del 19% su un importo massimo totale di 2.582,28 euro, comprensivo degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Requisiti per la detrazione: quali sono

Hanno diritto all’agevolazione i titolari del contratto di mutuo e gli eventuali co-intestatari (per la quota spettante) che abbiano stipulato un finanziamento ipotecario per:

• l’acquisto dell’abitazione principale e relative pertinenze;
• per l’acquisto di un’abitazione data in affitto ma destinata a diventare abitazione principale appena disponibile;
• per l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà destinata a diventare abitazione principale appena possibile;
• per la costruzione e per la ristrutturazione della prima casa e per sostituzione mutuo più liquidità di mutui già detraibili proporzionalmente all’importo ancora da rimborsare a cui vanno aggiunte le spese sostenute per l’operazione di sostituzione.

Documentazione necessaria

Per poter usufruire di queste detrazioni, è fondamentale conservare tutta la documentazione pertinente. Questo include l'atto di acquisto, il contratto di mutuo e le fatture relative alle spese sostenute. Questi documenti saranno necessari al momento della dichiarazione dei redditi per dimostrare il diritto alle detrazioni.

Come calcolare le detrazioni

Supponiamo di aver contratto un mutuo decennale di 200.000 euro a un tasso fisso del 3%, con 3.000 euro di spese accessorie (detraibili solo nel primo anno). Di seguito gli interessi passivi calcolati anno per anno:

• Primo anno: 7.543 euro
• Secondo anno: 6.878 euro
• Terzo anno: 6.186 euro
• Quarto anno: 5.467 euro
• Quinto anno: 4.719 euro
• Sesto anno: 3.941 euro
• Settimo anno: 3.132 euro
• Ottavo anno: 2.291 euro
• Nono anno: 1.416 euro
• Decimo anno: 506 euro

Nei primi cinque anni, gli interessi passivi superano l’ammontare massimo ammesso per la detrazione, che è pari a 4.000 euro. Pertanto, per questi anni, la detrazione sarà di 760 euro (cioè il 19% su 4.000 euro).

Per gli anni successivi, invece, il calcolo della detrazione si effettua applicando l’aliquota del 19% sugli interessi passivi effettivi. Ad esempio:

• Sesto anno: 19% di 3.941 euro
• Settimo anno: 19% di 3.132 euro

E così via fino all’ultimo anno.

È utile ricordare che, durante i primi anni, gli interessi passivi sono più alti perché il piano di ammortamento segue il cosiddetto sistema alla francese. Questo metodo prevede rate composte da una quota di interessi e una quota di rimborso del capitale. La quota interessi è inizialmente più alta e diminuisce gradualmente nel tempo, mentre la quota capitale aumenta.

Rimborso: come ottenerlo

Per ottenere il rimborso delle detrazioni, è necessario presentare l'apposita dichiarazione dei redditi. Questo processo permette di calcolare correttamente le imposte dovute e di applicare le detrazioni a cui si ha diritto, ottenendo così un eventuale rimborso.

Tale documentazione non va allegata al 730 o all’Unico ma va conservata ed esibita in caso di controlli. Per quanto riguarda gli interessi passivi, invece, è la banca erogante che annualmente invia una dichiarazione che li certifica. In caso di mancato invio, la dichiarazione può essere richiesta. Per quanto riguarda invece le spese, quelle sostenute per l’apertura del mutuo risultano dalla contabilità bancaria, per le altre bisogna presentare le fatture corrispondenti.