Mutuo o affitto: quale conviene, quando e perché

La decisione tra affittare o acquistare una casa è una delle più importanti che molti si trovano a dover affrontare nella vita. Questa scelta non solo influenza la situazione finanziaria, ma ha anche un impatto significativo sulla qualità della vita. Di seguito, esploreremo i vari fattori da considerare, i vantaggi e gli svantaggi di entrambe le opzioni, e forniremo alcuni consigli utili per aiutarti a prendere la decisione più adatta alle tue esigenze.

Mutuo o affitto: cosa considerare prima della scelta

Nell'immaginario collettivo la casa rappresenta un importante traguardo di vita perché deve garantire comfort ed essere il luogo dove la famiglia prospera e cresce serenamente. Affinché questo possa avvenire, è necessario scegliere la soluzione abitativa più adatta alle proprie esigenze, non solo dal punto di vista dell’ubicazione geografica o dei metri quadrati commerciali, ma anche dei servizi annessi come box e cantina oppure rispetto alla vicinanza al proprio posto di lavoro.

La valutazione deve essere fatta anche dal punto di vista economico, valutando essenzialmente due opportunità, ossia l'acquisto di una casa accendendo un mutuo oppure l’affitto. Alcuni preferiscono acquistare una casa per avere la certezza di una proprietà da lasciare ai propri figli o al partner in futuro, altri ritengono più vantaggioso andare in affitto per avere la libertà di potersi spostare e viaggiare in ogni momento. Queste due soluzioni, peraltro, si somigliano tantissimo perché entrambe richiedono il pagamento di una rata mensile, rispettivamente per rimborsare la banca che ha concesso il mutuo o per pagare l'affitto al proprietario. Vediamo di seguito quali fattori andrebbero considerati per prendere una scelta informata e pensata.

Fattori da considerare

Finanziari

Come accennato, quando si tratta di decisioni finanziarie, è essenziale valutare attentamente i costi mensili associati sia all'affitto che all'acquisto. Per chi acquista, ciò include le ipoteche, il valore immobiliare, le tasse e le detrazioni fiscali. Gli acquirenti possono beneficiare di detrazioni sugli interessi ipotecari, un vantaggio che gli inquilini non hanno. D'altra parte, l'affitto può sembrare una scelta più economica a breve termine, ma non offre la possibilità di costruire un patrimonio immobiliare.

Emotivi

Dal punto di vista emotivo, acquistare una casa offre una sensazione di sicurezza e indipendenza, sapere che la casa è di proprietà può portare a un senso di realizzazione personale. Tuttavia, l'affitto offre una maggiore flessibilità, ideale per chi non è sicuro di dove vivere a lungo termine o per chi non ha ancora una professione stabile. Questa flessibilità può essere particolarmente vantaggiosa in caso di cambiamenti personali, come un trasferimento lavorativo o un divorzio.

Quando ci si trova davanti al bivio se scegliere il mutuo oppure l'affitto, è dunque importante fare una valutazione oggettiva che tenga in considerazione vari aspetti per evitare di commettere un errore. Si tratta di una scelta personale che può avere pro e contro e che va valutata attentamente, in base alla propria situazione personale e finanziaria. In questa guida, analizzeremo i vantaggi del mutuo online o richiedibile presso una filiale della banca rispetto a quelli dell'affitto e faremo luce su quando conviene scegliere una delle due soluzioni al posto dell’altra.

Mutuo o affitto: quale conviene scegliere

Un tempo si riteneva che acquistare casa fosse sempre la scelta migliore per garantirsi un futuro stabile. Oggi, invece, a causa dei mutamenti economici, lavorativi e sociali verificatisi negli ultimi decenni, la vita e gli obiettivi dei giovani e delle famiglie sono molto cambiati, rendendo la scelta del mutuo non sempre vantaggiosa. A volte, infatti, andare in affitto può essere la soluzione ideale se non si ha una professione stabile o non si è ancora sicuri del luogo in cui si desidera stabilirsi in maniera definitiva.

Oggi infatti sono tantissimi i giovani e meno giovani che operano nelle vesti di lavoratori autonomi o comunque dispongono di un contratto a tempo determinato. Questo comporta maggiori difficoltà nell’accedere a un mutuo per l’acquisto della casa perché difficilmente la banca, o chi per essa, lo concede a un cliente sprovvisto di contratto a tempo indeterminato se non in presenza di un garante valido e affidabile.

Indubbiamente, quando non si ha una posizione lavorativa stabile, l'affitto potrebbe essere la soluzione più adatta in prospettiva di un possibile cambiamento che non per forza di cose richiede un trasferimento in un’altra città, ma semplicemente in una zona geografica più vicina al lavoro.

Questo significa che non esiste una soluzione ottimale in assoluto, bensì quella più adatta al caso specifico tenendo in considerazione la professione, la famiglia e molto altro. Insomma, in entrambi i casi ci sono vantaggi e svantaggi che vanno ponderati attentamente.

I vantaggi dell’affitto

Di seguito riportiamo i principali vantaggi di scegliere l'affitto:

• Può essere scelto senza la necessità di disporre di cospicui risparmi. Infatti, l'affitto richiede soltanto il pagamento di un paio di mensilità in anticipo e del canone mensile previsto dal contratto di locazione, ma non prevede altre spese aggiuntive.
• Andare in affitto consente di potersi spostare facilmente da una città all'altra, per le esigenze più svariate: lavorative, familiari, territoriali, ecc;
• Non implica di sostenere costi aggiuntivi legati alla manutenzione straordinaria dell'immobile o degli spazi condominiali, che risultano essere a carico del proprietario e non dell'affittuario. Ciò consente di mantenere le spese mensili stabili, senza il rischio di incorrere in imprevisti, fatta eccezione per la manutenzione ordinaria dell’appartamento.
• Consente di raggiungere la propria indipendenza anche quando non si dispone del denaro sufficiente per acquistare una casa o delle garanzie necessarie per richiedere un mutuo.

Gli svantaggi dell’affitto

Tuttavia, vivere in affitto non è sempre la scelta più conveniente. Uno dei principali svantaggi è che il denaro speso per il canone di locazione non contribuisce in alcun modo a creare un patrimonio personale. A lungo termine, pagare un affitto può rappresentare uno spreco, soprattutto se si hanno le condizioni per acquistare un immobile.

Inoltre, l’affitto non garantisce una piena libertà sull’abitazione: l’inquilino non può apportare modifiche strutturali o estetiche significative senza il consenso del proprietario. Infine, il contratto di affitto è soggetto a possibili aumenti del canone nel tempo o alla necessità di lasciare l’immobile nel caso in cui il proprietario decida di riutilizzarlo per altri scopi.

I vantaggi del mutuo

Scegliere di andare a vivere in affitto è certamente una soluzione comoda e immediata che non crea grossi problemi e soprattutto non richiede investimenti importanti. Tuttavia, ci sono altre considerazioni che vanno fatte e per le quali si rende più funzionale l'accesso al mutuo.

Innanzitutto è consigliabile pensare al mutuo quando ci sono le condizioni per farlo, ossia un contratto di lavoro a tempo indeterminato, o comunque una certa stabilità economica in ragione di una professione svolta in autonomia, e una residenza stabile in una determinata zona geografica. Se sono presenti queste premesse si potranno sfruttare appieno i principali vantaggi del mutuo, ossia:

• Comprare casa può soddisfare le esigenze di stabilità e sicurezza che si hanno quando si raggiunge una certa maturità anagrafica e lavorativa o quando si vuole costruire una famiglia col partner;
• L'acquisto di un immobile rappresenta una proprietà che può essere lasciata in futuro agli eredi che potranno riutilizzarla come meglio credono;
• In caso di un imprevisto che imponga il doversi trasferire in un'altra città, ad esempio per motivi di lavoro, l'immobile può sempre essere rivenduto per ricavare capitale e acquistare nuove proprietà oppure messo in affitto per generare un ricavo economico passivo;
• Il mutuo può essere richiesto usufruendo di vantaggiosi tassi di interesse che consentono di ottenere una rata sostenibile, anche per le famiglie numerose o monoreddito;
• L'acquisto di una proprietà offre sicurezza per il futuro, nel caso in cui si perda il lavoro o subentrino difficoltà economiche e non si sia più in grado di pagare un contratto di locazione;
• Possedere un immobile consente di poterlo trasformare come si desidera, apportando modifiche senza limitazioni, in base alle proprie esigenze funzionali ed estetiche. La ristrutturazione può essere realizzata usufruendo di sgravi fiscali e incentivi per la riqualificazione energetica.

Gli svantaggi del mutuo

Nonostante i numerosi benefici, accendere un mutuo comporta anche alcune criticità. Innanzitutto, può essere necessario disporre di un capitale iniziale per coprire l’anticipo sull’immobile (ad eccezione dei mutui 100%, una soluzione di finanziamento che copre fino al 100% del valore dell’immobile, concessa in presenza di determinati requisiti e garanzie aggiuntive a tutela della banca) e le spese accessorie (come l’imposta di registro, il notaio e la perizia tecnica). Questo requisito rende il mutuo meno accessibile per chi non ha risparmi significativi.

Un altro svantaggio è rappresentato dall’impegno finanziario a lungo termine: le rate mensili del mutuo possono pesare sul bilancio familiare per decenni, soprattutto in caso di tassi di interesse variabili. Infine, vendere una proprietà può richiedere tempo e comportare costi aggiuntivi, rendendo il mutuo meno adatto a chi cerca flessibilità abitativa.

Agevolazioni in caso di mutuo o di affitto

Ci sono agevolazioni fiscali da tenere in considerazione nella scelta del mutuo o dell’affitto che permettono di abbattere le spese. In particolare, per chi sta cercando di acquistare la casa dei propri sogni con un mutuo, è possibile ottenere interessanti vantaggi economici e fiscali.

Agevolazioni fiscali per l'acquisto con mutuo

Chi acquista una casa con un mutuo può beneficiare di vantaggi significativi:

Imposte ridotte:

• Se l'acquisto avviene da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro scende dal 9% al 2%. Inoltre, le imposte catastali e ipotecarie si riducono a soli 50 euro ciascuna.
• Se invece l’acquisto è effettuato presso un’impresa soggetta a IVA, si applica un’aliquota agevolata del 4% (invece del 10% o 22% per immobili di lusso). Tuttavia, in questo caso, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria sarà di 200 euro ciascuna.

Detrazioni IRPEF:

• È possibile detrarre il 19% delle spese di intermediazione immobiliare, fino a un massimo di 1.000 euro.
• Sempre al 19%, si possono detrarre gli interessi passivi e le spese accessorie del mutuo (es. istruttoria, perizia tecnica, parcella del notaio) fino a un massimo di 4.000 euro di interessi, per un risparmio massimo di 760 euro all’anno.

Tutte queste agevolazioni sono disponibili solo per l’acquisto della prima casa e non sono applicabili a immobili di lusso.

Agevolazioni fiscali per l'affitto

Anche chi vive in affitto può accedere a specifiche detrazioni fiscali:

• Per giovani sotto i 31 anni: i giovani con un reddito annuo non superiore a 15.493 euro possono detrarre il 20% del canone di locazione, fino a un massimo di 2.000 euro all’anno. Questa agevolazione è valida per i primi quattro anni del contratto, a patto che l’abitazione non sia la stessa dei genitori.
• Per redditi più bassi: è prevista una detrazione di 300 euro per redditi fino a 15.493 euro e di 150 euro per redditi compresi tra 15.493 e 30.987 euro.
• Per contratti a cedolare secca: in questo caso, si può ottenere una detrazione fino a 495,80 euro all’anno, ridotta a 247,90 euro per redditi nella fascia tra 15.493 e 30.987 euro.

Affitto con riscatto

Se non si riesce a decidere tra optare per il mutuo o per l’affitto, da alcuni anni è possibile valutare una sorta di via di mezzo: la formula dell'affitto con riscatto. Con questo tipo di contratto, il proprietario e l’acquirente si accordano per una vendita futura a un prezzo fissato.  Viene stabilito il prezzo di acquisto che di fatto sarà congelato e che dovrà essere versato al momento dell’effettivo passaggio di proprietà, che avviene sempre tramite il rogito notarile.

Le parti, dunque, si accordano per una prima fase in cui di fatto si propende per un affitto, con un canone che porta in conto sia le spese proprie della locazione, sia una parte come anticipo sul prezzo di acquisto. Questo significa che se acquirente e proprietario si accordano per il contratto di affitto con riscatto e stabiliscono un prezzo di 200 mila euro più una parte di canone mensile destinata all’acquisto di 300 euro, dopo 5 anni (è una durata puramente indicativa), il prezzo da versare per il riscatto sarà pari a 200 mila – 18 mila (300 euro x 60 mesi), ossia 182 mila euro.

Questa opzione potrebbe apparire meno vantaggiosa per l'acquirente che ha dovuto versare comunque una somma ulteriore a titolo di locazione, ma occorre ricordare che nel frattempo ha già potuto fruire dell'immobile per 5 anni e ha avuto la possibilità di capire se stabilirsi o meno a lungo termine nell’abitazione.

Quando conviene richiedere un mutuo o andare in affitto

In conclusione, andare in affitto conviene principalmente quando si è ancora giovani e con una posizione professionale non ancora definita, se non si ha una città di residenza stabile e ci si sposta spesso per lavoro. In questi casi, la scelta dell'affitto è la più indicata poiché non pone vincoli territoriali e richiedere un minore impegno economico, rispetto al mutuo.

Richiedere un mutuo per l'acquisto di un immobile può essere invece una buona soluzione quando si ha una posizione lavorativa ed economica stabile, si possiede del denaro da parte e si desidera lasciare un'eredità alle persone care o fare un investimento a lungo termine.

Esempio di mutuo vs affitto

Per fare un esempio concreto, consideriamo la possibilità di acquistare un bilocale a Milano al prezzo di 250.000€ rispetto a quella di affittarlo con un canone di 800€ al mese, il tutto tramite agenzia immobiliare.

Procedendo con l'acquisto della prima casa e usufruendo delle agevolazioni per i mutui under 36, i 250.000€ necessari per comprare l'immobile sarebbero finanziati dalla banca al 100%. Inizialmente sono necessari quindi soltanto 15.000€ circa da avere come risparmio per coprire le spese di notaio e agenzia:

• Rata su 30 anni a tasso fisso e TAEG 1,36%: 840€
  • di cui Quota Capitale: 570€ (che sale nel tempo fino a diventare il 100% della rata), da considerarsi come investimento;
  • di cui Interessi: 270€ (che scendono nel tempo fino a costituire lo 0% della rata), da considerare come il costo vero e proprio del credito;
• Costo totale del mutuo: 54.000€ su 30 anni.

Con un affitto di 800€ al mese invece avremmo:

• Un investimento iniziale pari a 0€
• Un esborso mensile di 800€
• In genere, due mensilità come fee di agenzia, pari a 1.600€

Immaginando che la casa rimanga dello stesso valore e che non ci siano spese straordinarie, pagando 40€ in più al mese e investendo 15.000€ di capitale personale si va in pareggio sui costi in circa 2 anni:

Rivendendo la casa acquistata con il mutuo dopo 5 anni, si ottengono 34.200€ di liquidità in più rispetto all'affitto: