Valore immobili: come si calcola il valore al metro quadro

Determinare il valore al metro quadro di un immobile è fondamentale sia per chi vende che per chi acquista, poiché consente di stabilire un prezzo di mercato equo e competitivo. Questo parametro è utilizzato anche dai periti incaricati dagli istituti di credito per valutare l'immobile in caso di richiesta di mutuo online o tradizionale, ad esempio un mutuo prima casa.

In questo articolo vedremo in dettaglio come si misura il valore al mq di una casa da ristrutturare o acquistare e come si calcola quello complessivo.

Cos'è il valore al metro quadro?

Il valore al metro quadro rappresenta il prezzo attribuito a un metro quadrato di superficie commerciale di un immobile. Questo valore varia in base a diversi fattori, tra cui:

• ubicazione: la città, il quartiere e la specifica zona in cui si trova l'immobile influenzano significativamente il prezzo;
• tipologia di immobile: appartamenti, case indipendenti, ville o loft hanno valori differenti;
• stato dell'immobile: condizioni interne ed esterne, anno di costruzione e eventuali ristrutturazioni incidono sul valore;
• domanda e offerta: l'andamento del mercato immobiliare locale può far oscillare i prezzi.

Come si calcola il prezzo al metro quadro?

Per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile, è necessario:

• determinare la superficie commerciale: si tratta della somma delle superfici ponderate degli spazi interni ed esterni dell'immobile. Ad esempio, i balconi possono essere considerati al 30% della loro superficie, mentre le cantine al 25%;
• consultare le quotazioni immobiliari: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), gestito dall'Agenzia delle Entrate, fornisce valori minimi e massimi al metro quadro per diverse tipologie di immobili e zone geografiche;
• applicare i coefficienti di merito: sono fattori correttivi che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile, come piano, luminosità, presenza di ascensore, stato di conservazione, ecc. Questi coefficienti possono aumentare o diminuire il valore base al metro quadro.

Esempio di calcolo del valore di un immobile

Supponiamo di avere un appartamento con una superficie commerciale di 100 mq, situato in una zona con una quotazione OMI di 2.000 € al mq. Se l'immobile è in buone condizioni e ha caratteristiche positive (ad esempio, piano alto con ascensore, buona luminosità), si potrebbe applicare un coefficiente di merito positivo del 10%.

Il calcolo sarebbe:

• Valore base: 100 mq x 2.000 € = 200.000 €
• Coefficiente di merito: 200.000 € x 10% = 20.000 €
• Valore finale: 200.000 € + 20.000 € = 220.000 €

Quindi, il valore stimato dell'immobile sarebbe di 220.000 €.

Fattori che influenzano il costo al metro quadro

Oltre ai già menzionati fattori, altri elementi possono influenzare il valore al metro quadro. Ecco quali.

• Prossimità a servizi: la vicinanza a trasporti pubblici, scuole, parchi e altre infrastrutture aumenta l'attrattiva dell'immobile.
• Sicurezza del quartiere: zone con bassi tassi di criminalità tendono ad avere valori immobiliari più elevati.
• Progetti di sviluppo urbano: future migliorie o sviluppi nella zona possono incrementare il valore degli immobili circostanti.

Chi può fornire una valutazione accurata dell'immobile?

Per ottenere una valutazione precisa, è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore immobiliare, come agenti immobiliari o periti esperti, che hanno una profonda conoscenza del mercato locale e delle sue dinamiche. Inoltre, esistono strumenti online che offrono stime basate su dati aggiornati, ma queste dovrebbero essere integrate con valutazioni professionali per una maggiore accuratezza.