Come funziona la proposta irrevocabile d’acquisto

La proposta irrevocabile di acquisto è una dichiarazione che un potenziale compratore presenta al venditore per esprimere la volontà di acquistare un determinato immobile a un determinato prezzo.

Nel documento viene generalmente indicata una scadenza che vincola esclusivamente il proponente per un certo tempo, meglio se non troppo lungo, mentre il venditore è libero di valutare altre offerte anche prima della scadenza indicata nell’atto.

Cosa dice la legge

In pratica, il venditore è libero di cedere l’immobile ad altri soggetti, ma il potenziale acquirente non può rimangiarsi la parola data sino alla scadenza prestabilita. Dal punta di vista normativo, la proposta irrevocabile d’acquisto è disciplinata dall’art.1329 del Codice civile secondo il quale "se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto".

Di solito, insieme alla proposta irrevocabile d’acquisto, il proponente consegna al venditore, direttamente o tramite l’agente immobiliare, una certa somma a titolo di caparra o di acconto per dimostrare la serietà della proposta. La somma può essere versata attraverso un assegno non trasferibile o un bonifico intestato al venditore e resta in deposito, e in mano all’intermediario se la compravendita avviene tramite agenzia immobiliare, sino alla scadenza della proposta d’acquisto. In tutti i casi, è sempre consigliabile versare tale somma con strumenti tracciabili a dimostrazione del pagamento effettuato.

Cosa contiene la proposta irrevocabile d’acquisto

Se la casa si acquista tramite agenzia immobiliare, la proposta d’acquisto viene redatta su un modulo prestampato fornito dall’agenzia stessa. Il documento deve essere presentato per iscritto e, oltre ai dati del potenziale acquirente e del venditore, deve contenere:

• la data di scadenza della proposta;
• l’indicazione del prezzo di acquisto dell’immobile;
• le modalità di pagamento;
• le relative tempistiche (nell’eventualità che l’immobile sia in costruzione, è sempre meglio specificare che i pagamenti saranno legati allo Stato di avanzamento lavori (SAL);
• i dati catastali e urbanistici dell’immobile e delle eventuali pertinenze;
• la planimetria;
• l’attestato di prestazione energetica (APE);
• l’atto di provenienza del bene (rogito d’acquisto, donazione o successione) che comprovi la titolarità del venditore sull’immobile oggetto della proposta

Tutte queste informazioni si possono ottenere tramite una visura catastale o possono essere richieste all’agente immobiliare che può procurarsele direttamente dal venditore.

Se il bene viene acquistato tramite un intermediario (agenzia immobiliare o mediatore), nella proposta d’acquisto vanno inseriti:

• i dati dell’intermediario;
• l’entità della relativa provvigione;
• l’entità delle spese incluse nella provvigione (ad esempio, le imposte);
• l’indicazione del soggetto o dei soggetti che si faranno carico del pagamento della provvigione stessa.

Nel caso in cui, come succede spesso, per acquistare l’immobile si debba ricorrere a un mutuo, è bene subordinare la proposta di acquisto alla effettiva concessione del finanziamento da parte della banca.

Se la proposta viene accettata o non viene accettata

Se il venditore accetta, si può procedere con la vendita e, se la proposta è completa in tutti i suoi elementi, essa si trasforma automaticamente in preliminare di vendita. Se non lo è, o se nella proposta stessa è stata specificata la volontà di stipulare il preliminare in un secondo momento, il compromesso può essere formalizzato successivamente.

Se la proposta si trasforma in preliminare di vendita, il deposito versato assume la caratteristica di caparra confirmatoria e il relativo importo può essere detratto dal prezzo finale di acquisto.

Se il potenziale acquirente ci ripensa perde il deposito versato e deve inoltre pagare la mediazione all’agenzia immobiliare. Se, al contrario, è il venditore che non accetta la proposta, il deposito versato deve essere restituito totalmente al potenziale compratore. Quest’ultimo ha però la possibilità di presentare una nuova proposta d’acquisto a condizioni diverse.

A quanto ammonta la caparra

Normalmente la somma da versare a titolo di caparra cambia in base al valore dell’immobile. Generalmente è intorno al 10% del prezzo dell'immobile ma può variare a seconda degli accordi tra venditore e acquirente.

Caparra o acconto?

Il deposito consegnato per ‘fermare’ la casa può avere diverse forme e diverse sono le conseguenze per l’acquirente o per il venditore nel caso l’affare non andasse in porto.

Quando la somma viene versata a titolo di acconto sul prezzo di vendita, nel caso una delle due parti dovesse ritirarsi, non si va incontro ad alcuna penale o richiesta di risarcimento. L’acquirente torna in possesso della somma versata e tutto finisce lì;

Se il deposito è a titolo di caparra confirmatoria ed è l’acquirente che ci ripensa, l’acquirente perde la caparra che viene incassata dal venditore come risarcimento. Nel caso in cui sia inadempiente il venditore, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra. Entrambe le parti, a fronte di una compravendita sfumata, hanno inoltre il diritto di ricorrere al Tribunale e il giudice può obbligare la parte inadempiente a onorare l’impegno preso e a risarcire il danno;

Nel caso si specifichi che la somma lasciata in deposito ha carattere di caparra penitenziale, le due parti possono recedere liberamente dall’accordo e il Tribunale non può obbligare l’inadempiente a rispettare il contratto. Tuttavia è previsto il pagamento di una penale prestabilita.

Se è il proponente a ritirarsi, il venditore incassa la penale, viceversa, se è il proprietario che non vuole più vendere, il potenziale acquirente ha il diritto di incassare il doppio della penale.