Come vendere (o acquistare) un immobile per procura

Se si richiesto un mutuo per vendere o acquistare un immobile ma una delle due parti in causa, per i più disparati motivi, non può essere presente al momento del rogito, è possibile ricorrere allo strumento della procura disciplinato dall’art. 1392 del Codice civile. La procura, valida anche quando la transazione avviene tra persone fisiche, è utile se, ad esempio, uno dei soggetti interessati abita lontano oppure è impossibilitato a presenziare per motivi di salute o d’età.

La procura può essere utilizzata sia quando la persona assente è il venditore, sia quando è l’acquirente. Funziona inoltre nei casi di donazione o quando si compravende un immobile ereditato. Il procuratore (cioè il rappresentante) può essere scelto liberamente ma è consigliabile optare sempre per una persona di fiducia.

Le tipologie di procura

Due le tipologie di procura delle quali si può usufruire:

• la procura generale, quando al rappresentate si dà un mandato più generico che termina solo nel momento in cui la procura viene revocata;
• la procura speciale, quando il procuratore viene autorizzato ad agire al posto del delegante nell’ambito di una circostanza precisa e con poteri circoscritti che cessano nel momento in cui si conclude l’atto per il quale la procura è stata concessa.

Nel caso delle compravendite immobiliari si ricorre solitamente alla procura speciale. Per farla si può procedere con una scrittura privata oppure con una procura notarile. In entrambi i casi, se il bene oggetto della transazione è cointestato oppure se il delegante è coniugato e in comunione dei beni, la procura deve essere sottoscritta da entrambi i coniugi o, se l’immobile è cointestato, da tutti soggetti proprietari del bene.

Procura con scrittura privata

Quando si sceglie la procura con scrittura privata, è bene ricordare che, anche se ci si fida della persona delegata, nel documento devono essere specificate con la massima precisione possibile tutte le condizioni e le circostanze che regolano il mandato. Oltre a questo devono messi nero su bianco con chiarezza i poteri conferiti al procuratore e i relativi limiti. Massima attenzione, dunque, perché la persona autorizzata agisce e firma in nome del delegante.

La procura con scrittura privata deve essere successivamente autenticata o da un pubblico ufficiale o da un notaio e ha un costo che normalmente varia tra gli 80 e i 150 euro.

Procura notarile

Viene redatta da un notaio e, per essere sottoscritta, prevede la presentazione di:

• un documento d’identità e il codice fiscale del rappresentato;
• generalità e documenti d’identità del rappresentante (o procuratore);
• i certificati di residenza;
• il permesso di soggiorno se si è cittadini extracomunitari.

I costi della procura notarile possono variare in funzione, ad esempio, della complessità dell’atto da redigere, del luogo dove è ubicato l’immobile e dell’onorario del notaio. Mediamente il costo può partire da 100 euro e per arrivare a 300 euro.

Documentazione

Oltre ai documenti personali e fiscali delle due parti, per procedere con una compravendita per procura è necessario presentare:

• il rogito (o la sentenza) dell’immobile da vendere o da acquistare;
• i certificati catastali del bene;
• la planimetria dell’immobile comprensiva dei confini.

I vantaggi della procura speciale

Se non si può essere presenti al momento della stipula, la procura garantisce di concludere l’affare senza ritardi e con il rischio che, proprio a causa di un rinvio, la controparte possa cambiare idea e voglia modificare le condizioni già pattuite. Il procuratore, inoltre, con la sua presenza ,può controllare in tempo reale che non vengano commessi errori nell’atto di compravendita

Svantaggi non ce ne sono e nemmeno rischi dal momento che la procura speciale viene conferita esclusivamente per quella determinata circostanza e cessa di efficacia nel momento in cui l’affare giunge alla sua naturale conclusione.

In caso di controversie

Difficile che con una procura speciale il procuratore possa commettere delle violazioni, in quanto nella scrittura privata devono essere ben specificate tutte le condizioni. Tuttavia, nel caso in cui il procuratore dovesse uscire dai limiti imposti, il rappresentato non risponde in alcun modo verso la terza parte.

Supponiamo ad esempio che durante una compravendita il procuratore decida arbitrariamente di abbassare il prezzo pattuito pur di concludere l’affare. In una simile circostanza, il venditore rappresentato non ha alcun obbligo ad accettare tale modifica in quanto il procuratore non ha rispettato le condizioni previste dalla procura stessa.

Proprio per evitare controversie di questo tipo la procura deve essere redatta con la massima accuratezza. A tale proposito è meglio non utilizzare modelli precompilati che potrebbero non contenere tutte le specifiche e le indicazioni del caso su poteri e relativi limiti.