Conviene comprare casa con il mutuo o pagando subito?

È meglio acquistare un immobile facendo richiesta di mutuo o anticipare subito tutta la liquidità necessaria, in caso se ne abbia la possibilità? Non esiste una scelta migliore dell’altra in assoluto, ma due piatti della bilancia da ponderare rispetto alla propria storia finanziaria, economica e di progetti.

Nello scenario attuale chi ha la possibilità di aver accantonato il prezzo per la casa dei propri sogni potrebbe essere tentato di non vincolarsi a tassi di interesse che a fine percorso possono far costare l’immobile più del prezzo fissato nell’atto di compravendita.

Ma sarebbe possibile, di fronte a questo bivio, una terza via, scegliendo di dislocare la liquidità in due soluzioni: il mutuo e il conto deposito.

In quest’ultimo caso, con i tassi attuali e non avendo l’urgenza di investire la liquidità, lasciandola nel conto come salvadanaio è possibile ammortizzare il rialzo dei tassi e arrivare anche a guadagnarci. Vediamo insieme le differenti situazioni con l’aiuto di due simulazioni.

Le simulazioni

Il primo scenario prende in considerazione il caso di una disponibilità di 180.000€ in liquidità, che si sceglie di utilizzare per acquistare una casa di pari prezzo. Si risparmierà sicuramente la quota legata al tasso di interesse che si dovrebbe sostenere con un mutuo, e si acquista per il prezzo di quel giorno, ma è anche vero che si smobilizza una liquidità importante. Una scelta da ponderare, in caso si debbano affrontare nel breve e medio periodo imprevisti finanziari o altre spese importanti.

Una via di mezzo tra questo acquisto immediato e un vincolo di lungo termine con il mutuo è un mutuo di importo più piccolo e la scelta di destinare una parte della liquidità su un conto deposito (da notare che, se in questo modo si riducesse la disponibilità del conto corrente al di sotto dei 100.000€, si potrebbe anche usufruire della copertura del Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi in caso di bail in).

Nel secondo scenario, dunque, si hanno sempre a disposizione 180.000€ in contanti, ma se ne anticipano solo 80.000 come liquidità per l'acquisto della casa e gli altri 100.000 si richiedono tramite mutuo. I 100.000€ che restano disponibili saranno oggetto di investimento nel conto deposito.

Prendendo a riferimento i tassi attuali, sia per il mutuo sia per il conto deposito, si aprono prospettive interessanti: dopo 5 anni si sarà arrivati a pagare circa 13 mila euro di interessi per il mutuo, ma tramite il conto deposito se ne saranno maturati circa 19 mila, potendo contare su un delta positivo di 6 mila euro sull'operazione nel complesso.

Lo stesso vale per una prospettiva più lunga, a 10 o a 20 anni, in cui i rendimenti del conto deposito supereranno sempre i costi legati al mutuo, permettendo di avere un ritorno sull'investimento. Di conseguenza, l’accantonamento consente di ammortizzare il caro tassi e allo stesso tempo risparmiare sui soldi messi sul conto deposito e continuare ad avere un tesoretto in liquidità. In aggiunta, nel caso di acquisto prima casa ci sono anche una serie di agevolazioni economiche sul mutuo da non sottovalutare.

Vediamo nel dettaglio lo scenario di investimento a 20 anni:

Su un intervallo di tempo così elevato, esistono oggi banche che offrono tassi lordi di rendimento sui conti deposito fino al 7,00%. Con un prodotto di questo tipo è possibile ottenere un ritorno molto più elevato rispetto al costo sostenuto per il mutuo, con i tassi attuali che oscillano fra il 3 e il 4%.

Se l’idea di indebitamento può lasciare in pensiero, affidarsi a dei consulenti del risparmio può aiutare a considerare strade che per scarsa informazione o conoscenza non si sapeva di poter percorrere, trovando, come in questo caso, una soluzione che rappresenti un punto di equilibrio tra risparmio e tranquillità rispetto all’idea di non tenere una somma parcheggiata su un conto corrente, ma scegliere di smobilizzarla in un acquisto immobiliare che comunque è un passo finanziario importante.

Cosa vuol dire acquistare casa tutto e subito

Per semplificare spesso si parla di acquistare casa “in contanti”. È bene precisare che per la legislazione italiana non è possibile fare un acquisto in contanti per somme superiori a 4.999,9 euro. Le compravendite immobiliari sono assistite da procedure davanti ai notai e con metodi di pagamento che devono essere tracciati, cioè bonifici e assegni circolari.

In più, se l’origine della liquidità extra è un aiuto, ad esempio da parte dei genitori, oppure uno smobilizzo di altri beni o attività, è bene conservare tutta la documentazione e utilizzare particolari forme per le causali del bonifico. L’amministrazione finanziaria, anche a distanza di anni, potrebbe intervenire chiedendo chiarimenti sulla ricostruzione delle disponibilità di acquisto.

Fatta questa precisazione, chi acquista la prima casa con la propria liquidità, senza mutuo, può comunque usufruire delle agevolazioni fiscali previste, come la riduzione delle imposte di registro e ipocatastali, e di costi notarili alleggeriti. Non potrà invece usufruire dello sconto fiscale del 19% sugli interessi dei mutui sulla prima casa, perché ovviamente non ha stipulato alcun contratto di finanziamento.

Cosa vuol dire acquistare casa con il mutuo

Acquistare casa con il mutuo vuol dire affidarsi a una banca e chiedere di finanziare il proprio acquisto, fino a un valore massimo che nella maggior parte dei casi arriva all’80% dell’immobile (anche se esistono soluzioni di mutuo al 100%), individuato dopo aver concordato un piano di restituzione del prestito, parametrando le rate e ancorandole all’andamento di un tasso e degli interessi che lo compongono.

C’è anche da superare una valutazione di sostenibilità della rata da parte di chi delibera il mutuo: una valutazione dei redditi che porta a considerare sostenibile una rata che eroda massimo il 35% del proprio stipendio netto.

In Italia – ha ricordato l’ABI intervenendo in audizione al Senato durante l’esame della legge di bilancio 2024 – circa il 60% dei mutui sono ancorati al tasso fisso. Il restante 40% ha comunque potuto godere negli anni di tassi prossimi allo zero, accantonando in una fase di medio periodo un consistente risparmio sui prezzi degli immobili.

La capacità delle famiglie di acquistare una casa

A corredo delle valutazioni a sostegno di una scelta piuttosto di un’altra sull’acquisto di una casa, è bene segnalare l’andamento del mercato immobiliare.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio calcola la capacità delle famiglie italiane di acquisto della casa. Allo scopo si utilizza un indice denominato di affordability, la cui costruzione tiene conto di una serie di variabili, come l’ammortamento del mutuo, la durata e l’LTV, il tasso di interesse, il prezzo della casa, il reddito disponibile.

Nell’ultimo rapporto immobiliare disponibile del 2023, che prende in esame il mercato 2022, l’Omi evidenzia che: “nel secondo semestre del 2022 alla famiglia media italiana erano necessari 3 anni e 80 giorni del proprio reddito per comprare una casa, valore superiore di 22 giorni rispetto al dato di fine 2019 ma ancora ampiamente inferiore al punto di massimo registrato nel primo semestre del 2010 (4 anni e 10 giorni)”.

Con riferimento all’aumento dei tassi di interesse (una delle variabili che entrano in gioco per lo studio dell’andamento dell’indice), l’Omi osserva che: “nel 2022, il rialzo dei tassi da parte della BCE si è riflesso sulle condizioni di accesso per l’acquisto di una abitazione da parte delle famiglie italiane, con l’indice di affordability che è risultato in flessione per 1,2 punti percentuali rispetto all’anno prima. Le tendenze dei primi mesi di quest’anno confermano la prosecuzione di una fase discendente dell’indice. Nonostante tale riduzione, i livelli dell’indice risultano ancora significativamente elevati nel confronto storico e questo grazie al costo del credito, il cui contributo rimane significativamente positivo".