Loan To Value: perché è importante conoscerlo prima di richiedere un mutuo casa

Quando si parla di mutui, con il termine anglosassone Loan to value (LTV) si indica il rapporto tra l’importo erogato dalla banca a titolo di finanziamento e il valore dell’immobile posto in garanzia e stabilito dalla banca stessa.

Ad esempio: se un immobile viene valutato 100mila euro e la somma richiesta in prestito è 50mila euro, il Loan to value è pari al 50% (cioè 50mila/100mila).

Il Loan to value è un indicatore utilizzato dagli intermediari finanziari per valutare il rischio connesso all’erogazione di un mutuo. Tanto più alto è l’LTV quanto maggiore è il rischio che la banca può correre. Questo perché, in caso di insolvenza da parte del mutuatario, se l’immobile viene pignorato, la banca può recuperare più facilmente le somme prestate attraverso la vendita del bene. Tornando all’esempio precedente, in caso di mancato adempimento del mutuatario, se l’immobile viene pignorato e poi venduto, magari all’asta per una somma inferiore a 100mila euro, per la banca sarà più facile recuperare i 50mila euro prestati rispetto a un finanziamento con LTV pari all’80%, equivalente a 80mila euro.

Un LTV pari all’80% è normalmente il limite massimo che le banche utilizzano per la concessione di un mutuo ipotecario, in linea con quanto previsto dal regolamento della Banca d’Italia. Oltre questa soglia vengono solitamente richieste garanzie aggiuntive quali, ad esempio, una fidejussione, una copertura assicurativa supplementare (come per esempio una polizza vita oppure una copertura in caso di perdita del lavoro o invalidità permanente o temporanea) o la presenza di un garante terzo che si assuma la responsabilità di onorare il debito nel caso il titolare del mutuo non possa più farlo.

Il Loan to value rappresenta insomma per le banche uno degli indicatori più importanti, se non il più importante, ai fini della concessione del mutuo. Ovviamente, in tal senso, anche altri fattori incidono sulla decisione finale della banca. Se infatti il soggetto che richiede il finanziamento ha una storia creditizia impeccabile (cioè è un ottimo pagatore, mai segnalato alla centrale rischi) e una buona situazione reddituale, può succedere che il Loan to value possa superare la soglia dell’80%, come nel caso dei cosiddetti mutui 100% che finanziano l’intero importo necessario all’acquisto della casa.

Una volta compreso il significato e il valore che il Loan to value ha per le banche, è anche più facile spiegare il meccanismo per il quale gli interessi applicati a un mutuo ipotecario e i relativi costi possono variare verso l’alto o verso il basso proprio in funzione del valore dell’LTV. Un Loan to value più alto implica, come già detto, maggiori rischi per la banca che cerca così di tutelarsi maggiormente aumentando i costi del mutuo. In pratica, un mutuo 100%, o comunque un finanziamento il cui LTV supera l’80%, costerà di più rispetto a un prestito il cui LTV è pari al 40%. Nel primo caso, infatti, le banche tendono ad applicare uno spread, inteso come margine di guadagno della banca stessa, più alto.

Di conseguenza aumenta anche il tasso nominale annuo (Tan), cioè l’interesse puro, che si ottiene sommando lo spread della banca all’indice Euribor (per i mutui a tasso variabile) o all’indice Eurirs, se il tasso è fisso. Servendoci di un comparatore online, proviamo a fare una simulazione relativa a immobile ubicato a Milano del valore di 250mila euro e ipotizziamo di richiede un mutuo a tasso fisso per l’intero valore dell’immobile (LTV uguale al 100%), di durata pari a 25 anni. In questo caso, il tasso nominale annuo supera di poco il 4% e, a fine rimborso, si saranno resi alla banca circa 404mila euro per un ammontare interessi di 154mila euro.

Diversamente, supponiamo di voler comprare la stessa abitazione chiedendo un finanziamento ipotecario di 100mila euro (LTV uguale al 40%), sempre a tasso fisso e venticinquennale. Questa seconda opzione, oltre a poter contare su un ventaglio di proposte molto più ampio, prevede tassi annui nominali variabili attualmente tra un minimo dello 0,86% a un massimo del 2,50%. Anche prendendo in considerazione il valore più alto, a fine rimborso avremo reso alla banca 134mila euro, dei quali solo 34mila euro di interessi, mentre l’immobile, una volta estinto il debito, sarà costato 284mila euro, importo dato dalla somma del costo complessivo del mutuo più i 150mila che erano già nella disponibilità del mutuatario.

Da non confondere infine la sigla LTV con LTC. Quest’ultimo acronimo può avere due significati. In un caso indica il Loan to cost ed esprime il rapporto tra il capitale erogato e il costo effettivo dell’immobile a differenza del Loan to value che prende in considerazione il valore dell’immobile stabilito dopo perizia.

Nell’altro caso LTC sta per Long term care e sta a indicare una polizza assicurativa di lungo termine che serve a tutelare l’intestatario da un’eventuale perdita dell’autosufficienza.