Per quante volte si può fare la surroga del mutuo

I mutui immobiliari sono per definizione finanziamenti a lungo termine. Ciò significa che durano molti anni ed é perfettamente normale, in un orizzonte di tempo così esteso, che le esigenze familiari e/o le condizioni di mercato mutino, rendendo necessario un riesame periodico del finanziamento in essere. Talvolta ci si può accorgere per esempio che il tasso che si sta pagando è troppo alto rispetto alla media congiunturale.

Le alternative a disposizione dei mutuatari che intendono modificare le condizioni originarie del prestito contratto per acquistare casa sono diverse: sostituzione, rinegoziazione o surroga. Ciascuno di questi istituti presenta finalità, caratteristiche e conseguenze giuridiche differenti. Occupiamoci oggi della surroga, meglio nota come “portabilità” del mutuo, disciplinata e messa a regime nel nostro ordinamento dal decreto Bersani, vale a dire il D.L. n. 7/2007, poi convertito nella legge n. 40/2007.

A dire il vero anche in passato il codice civile (articolo 1202) consentiva la surrogazione del mutuo per scelta del debitore, ma la procedura era più complessa, prevedendo tra l’altro la necessità di cancellare l’ipoteca già gravante sull’immobile, estinguere il primo mutuo, ottenerne un secondo e procedere nuovamente all’iscrizione ipotecaria.

A partire dal 2007, invece, la banca subentrante può prendere in carico il medesimo mutuo, senza dover procedere a una nuova ipoteca (con risparmi quindi di costi per il debitore) e applicando condizioni di miglior favore al mutuatario. La disciplina è stata ulteriormente ritoccata dal D.Lgs. n. 141/2010 e trova oggi la sua normativa primaria nell’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario.

Con la surroga non è possibile “stravolgere” completamente il primo mutuo, nel senso che sono previsti alcuni limiti oggettivi. L’importo del vecchio finanziamento deve per esempio restare invariato: in questo caso rileva la quota di capitale residua, ancora da rimborsare. Ciò che invece è consentito variare comprende il tasso di interesse applicato (fisso o variabile, con possibilità di “switch” rispetto a quello scelto in principio), anche per effetto di una riduzione dello spread bancario, e la durata del piano di rimborso e la tipologia di calcolo delle rate.

La procedura è completamente gratuita per il mutuatario, chiamato solo a versare l’imposta ipotecaria di 35 euro, correlata alla variazione dell’intestazione della garanzia iscritta nei registri catastali: niente spese notarili, niente penali da parte della prima banca, niente commissioni occulte a carico del privato.

Gli altri oneri tipici di ogni pratica di mutuo, quali parcella del notaio, pratiche amministrative e spese di perizia restano a carico della nuova banca, che si sobbarca il costo pur di acquisire il cliente (sempre che la valutazione del suo merito creditizio abbia dato esito positivo; va ricordato infatti che mentre la prima banca non può opporsi per legge al trasferimento, la seconda banca non ha l’obbligo di accettare la portabilità, potendo quindi rifiutare la richiesta di surroga del mutuatario).

È a questo punto che entra in gioco un tema rilevante: quante volte è possibile avvalersi della surroga? Sul punto è bene precisare che la legge non stabilisce alcun limite. A livello teorico, quindi, il mutuatario potrebbe richiedere la portabilità un numero infinito di volte, cercando di spuntare a ogni passaggio condizioni più favorevoli.

Nella pratica, tuttavia, non è così. È piuttosto raro trovare situazioni di mutuatari che hanno realizzato nel corso della durata del finanziamento un numero di surroghe superiore a due. La ragione è piuttosto semplice da intuire.

Come detto, quando una banca subentra a un’altra come mutuante, si accolla i costi accessori legati alla pratica di mutuo. Questo “investimento” viene effettuato dagli istituti di credito perché il finanziamento, grazie agli interessi che il cliente verserà fino alla completa estinzione, risulterà comunque remunerativo.

Ciò a patto naturalmente che il mutuatario rimanga tale per tutta la durata del finanziamento. Se invece il debitore decidesse a un certo punto di procedere nuovamente alla portabilità del mutuo, passando a una terza banca, la prospettiva diventerebbe meno redditizia. Per questo motivo chi ha già operato una surroga e magari procede a una seconda potrebbe essere ritenuto un cliente “mordi e fuggi”, data l’inclinazione ad avvalersi della portabilità, innescando quindi una serie di considerazioni gestionali che potrebbero anche portare l’istituto a rifiutare la surroga. La banca, infatti, non è obbligata ad accettare il trasferimento del prestito, soprattutto se questo potrebbe prendere altre strade dopo magari uno o due anni.

Allo stesso modo, sempre facendo salve le procedure di rating sul merito creditizio del cliente, alcune banche tendono a non accettare le istanze di surroga relative a mutui con una durata residua limitata. I margini di interesse ridotti al minimo, peraltro già intaccati dalla spese della pratica (normalmente dovute dal cliente), potrebbero non essere adeguati se il capitale residuo ancora da restituire è di importo modesto. Ciò in quanto man mano che il piano di ammortamento va avanti nel tempo il peso degli interessi diminuisce, mentre la quota capitale aumenta. Negli ultimi anni di vita del prestito il mutuatario rimborserà pertanto quasi solo capitale e pochi interessi, comprimendo ulteriormente i rendimenti della banca.

Infine, una riflessione va operata anche dal punto di vista del cliente. Gli ultimi anni sono stati caratterizzati dai tassi più bassi di sempre. Basti pensare che il tasso medio sui nuovi mutui concessi nel mese di dicembre 2018 per l’acquisto di abitazioni è risultato pari a 1,94%. Si tratta di valori di poco superiori al minimo storico dell'1,79% toccato nel luglio 2018, comunque ancora lontanissimi dai livelli pre-crisi (5,72% a fine 2007).

Chi ha ottenuto una surroga in questo periodo di tempo, probabilmente ha già spuntato condizioni difficilmente migliorabili. Motivo per cui la surroga “seriale” a un certo punto può diventare meno conveniente, in quanto nessun istituto potrebbe offrire condizioni sensibilmente migliorative (nulla vita, tuttavia, di procedere alla portabilità anche per un risparmio di uno “zero virgola”).

Senza dimenticare che la banca dove il mutuo da trasferire è stato stipulato, pur di non perdere il cliente, potrebbe decidere di proporre condizioni agevolate, procedendo a una rinegoziazione interna del contratto e applicando il medesimo tasso che sarebbe disponibile presso un’altra banca in caso di surroga.