Estinzione anticipata mutuo parziale e completa: come funziona

Estinzione anticipata mutuo: cos'è

L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. E’ possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo in parte.

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.

Per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali sono invece previste, ma sempre la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

A titolo di cronaca, la Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE), in vigore in Italia dallo scorso anno, dava alle banche la possibilità di richiedere una penale, ma l’Italia, unico Paese in Europa, non ha recepito questo punto.

Differenze tra estinzione parziale e completa

Si parla di estinzione parziale del mutuo quando si versa alla banca una somma che viene sottratta dal . L’estinzione parziale incide proporzionalmente sull’entità della rata, a seconda dell’importo reso anticipatamente alla banca. Se previsto dal contratto, è anche possibile mantenere la stessa rata accorciando la durata del rimborso.

• Estinzione anticipata parziale: il mutuatario restituisce solo una parte del debito residuo, riducendo l'importo delle rate future o la durata complessiva del mutuo. In questo caso, la rata mensile può diminuire mantenendo invariata la durata, oppure si può scegliere di ridurre il numero di rate lasciando l’importo mensile invariato. 
• Estinzione anticipata completa: in questa situazione, il mutuatario rimborsa l’intero debito residuo, chiudendo definitivamente il contratto di mutuo. Questo comporta la fine immediata dell’obbligo di pagamento delle rate e l’interruzione degli interessi futuri.

Quali mutui permettono l’estinzione anticipata

L’estinzione anticipata del mutuo è generalmente consentita per la maggior parte dei contratti di mutuo, sia a tasso fisso che variabile. Tuttavia, è sempre importante leggere attentamente il contratto prima della sottoscrizione, poiché alcuni istituti di credito potrebbero applicare delle penali o condizioni specifiche. In Italia, grazie al Decreto Bersani del 2007, le penali per l’estinzione anticipata sono state fortemente limitate per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007. Per i mutui sottoscritti prima di questa data, potrebbero essere applicate penali, sebbene siano state comunque ridotte.

Quando conviene estinguere in anticipo

Non sempre infine conviene l'estinzione anticipata del mutuo, ovvero estinguere il mutuo prima della sua scadenza perché il piano di ammortamento alla francese, utilizzato da quasi tutte le banche in Italia, stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale. L’estinzione conviene se il rimborso è all’inizio, cioè quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

I documenti necessari e le procedure

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere. Il modulo da compilare si può richiedere direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale.

Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Costi e penali

Nonostante i vantaggi, è importante considerare i costi associati all’estinzione anticipata. Come accennato, per i mutui stipulati dopo il 2007, le penali sono state eliminate o fortemente ridotte, ma per quelli contratti prima di tale data, potrebbe essere prevista una penale. Questa penale varia in base alla tipologia di mutuo:

• Mutui a tasso fisso: la penale può essere più elevata rispetto ai mutui a tasso variabile, generalmente intorno all'1-2% del capitale residuo.
• Mutui a tasso variabile: la penale è solitamente inferiore, spesso inferiore all'1%.

In alcuni casi, le banche possono anche richiedere il pagamento di una commissione amministrativa per la chiusura anticipata del mutuo. È quindi consigliabile confrontare il risparmio sugli interessi con i costi da sostenere per valutare la convenienza dell’operazione.