Le agevolazioni fiscali del mutuo prima casa

Il costo finanziario di un mutuo può essere ridotto grazie alle agevolazioni prima casa concesse al mutuatario. La stipula di un mutuo per l'acquisto, di un mutuo per la costruzione di casa o di un mutuo per la ristrutturazione edilizia di un immobile, può generare un risparmio fiscale, in quanto riduce l'Irpef dovuta dal contribuente. L'agevolazione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale.

Agevolazioni fiscali del mutuo prima casa

L'iter iniziale da seguire per acquistare la prima casa è lo stesso comune all'acquisto di tutti gli immobili. Si va quindi dalla richiesta del parere di fattibilità alla richiesta del mutuo online o in filiale, fino all'erogazione dell'importo concordato. A questo punto, se in possesso dei requisiti, è possibile chiedere un mutuo prima casa e ottenere le detrazioni. Le principali agevolazioni fiscali legate al mutuo prima casa nel 2025 includono:

Detrazione degli interessi passivi del mutuo

I contribuenti che stipulano un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa possono detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori versati ogni anno, fino a un importo massimo di 4.000 euro.

Imposta di registro agevolata

Chi acquista la prima casa da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA beneficia di un’imposta di registro ridotta al 2% del valore catastale dell’immobile, anziché il 9% previsto per le seconde case.

Imposte ipotecaria e catastale ridotte

• Per la prima casa: imposta ipotecaria e catastale fisse pari a 50 euro ciascuna.
• Per la seconda casa: imposta ipotecaria e catastale pari al 9% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro.

I requisiti necessari

Per ottenere le agevolazioni fiscali sui mutui prima casa è necessario rispettare alcuni requisiti.

• Precedenti agevolazioni: non si deve aver già usufruito delle agevolazioni "prima casa" su un altro immobile, a meno che questo non sia stato venduto. In tal caso, è possibile richiederle nuovamente per un nuovo acquisto, a condizione che l'immobile precedentemente agevolato venga ceduto entro due anni dall'acquisto del nuovo immobile.
• Proprietà di altri immobili nel Comune: non si può essere proprietari, neanche in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune in cui si intende acquistare l’immobile con le agevolazioni.
• Proprietà di immobili sul territorio nazionale: non si deve essere titolari, nemmeno per quote o in regime di comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa.
• Requisito di residenza: è necessario avere la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato. Se la residenza si trova altrove, bisogna trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto. Tuttavia, il beneficio è concesso anche se l'immobile si trova nel Comune in cui si svolge la propria attività lavorativa o, per chi è trasferito all'estero per motivi di lavoro, se si trova nel Comune in cui ha sede o esercita attività il datore di lavoro.

Novità della Legge di Bilancio 2025

Oltre alle agevolazioni fiscali, esistono altri sostegni per coloro che richiedono un mutuo per l'acquisto della prima casa ed hanno meno di 36 anni.  La Legge di Bilancio 2025 ha infatti introdotto importanti novità per agevolare ulteriormente l'accesso ai mutui prima casa. Tra queste, la proroga fino al 31 dicembre 2027 della possibilità di usufruire di una garanzia maggiore dal Fondo di garanzia per la prima casa, coprendo dal 50% fino all'80% della quota capitale per categorie prioritarie con ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Le categorie prioritarie includono giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, giovani sotto i 36 anni e conduttori di alloggi IACP.

Inoltre, le disposizioni della Legge di Bilancio 2024 sono state estese fino al 2027, includendo famiglie numerose tra le categorie prioritarie. Il Fondo di garanzia è stato anche incrementato di 130 milioni di euro per il 2025 e di 270 milioni di euro per il 2026 e 2027, per supportare ulteriormente l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari da adibire a prima abitazione.