Mutuo edilizio per costruire casa o ristrutturare: cos'è e come funziona

Il mutuo edilizio è un finanziamento pensato per chi ha bisogno di liquidità per costruire casa o ristrutturarla. Le banche infatti possono concedere diverse tipologie di mutuo, anche sulla base all'uso che il contraente (cioè colui che, in ultima analisi, beneficia del mutuo) farà del finanziamento monetario erogato.

Prima di capire nel dettaglio cos'è e come funziona un mutuo edilizio, cerchiamo di far luce anche sul concetto più generale di mutuo.

Sommario

• Come funziona il contratto di mutuo generico
• Cos'è e come funziona il mutuo edilizio
• Garanzie per un mutuo edilizio
• Tempi e costi mutuo edilizio
• Mutuo edilizio per costruire casa
• Documentazione mutuo edilizio

Come funziona il contratto di mutuo generico

Essenzialmente il mutuo è una tipologia di contratto che regola il prestito che una banca (che giuridicamente è un soggetto definito mutuante) concede a un altro soggetto (cioè il mutuatario). Dal momento in cui il mutuatario riceve il prestito (tutto o una sua parte), per questi si configura l'obbligo della restituzione dell'importo. Nella stragrande maggioranza dei casi, il mutuo è a titolo oneroso: vale a dire che il denaro restituito è ricalcolato tenendo in considerazione gli interessi, dunque il costo finale risulta maggiore rispetto alla somma ricevuta. Tutti i particolari riguardo all'entità degli interessi e alle modalità di sanamento del debito sono, ovviamente, definiti nel contratto in modo esplicito. In questo modo il mutuatario può conoscere sin da subito l'importo finale al netto dell'inflazione.

Trattandosi di un prestito, la banca ovviamente si accolla il rischio di non vedersi più restituito l'ammontare del denaro e pertanto chiede delle garanzie, spesso attraverso l'intercessione di un terzo soggetto detto, per l'appunto, garante. Sarà quindi necessario dimostrare di avere delle entrate fisse (quindi per esempio un contratto di lavoro) che permettano di ripagare il mutuo nel corso del tempo, o di essere in possesso di un patrimonio immobiliare o finanziario. Le diverse banche operano in maniere differenti; in ogni caso il cliente ha una certa flessibilità nel scegliere il periodo di tempo in cui il prestito verrà ripagato e quindi, conseguentemente, il numero e l'importo delle rate. Entrando nello specifico, vediamo adesso di capire come funziona il mutuo edilizio.

Cos'è e come funziona il mutuo edilizio

Il mutuo edilizio è un prestito concesso a chi necessita di liquidità per costruire un immobile o ristrutturare un edificio già esistente. Come si evince quindi dalla definizione, questo tipo di mutuo è rivolto sia a sia a chi ha intenzione di ristrutturare casa sia a chi desidera costruire una nuova casa (in questo caso specifico si parla di mutuo costruzione prima casa) e possono farne richiesta i soggetti privati, così come le imprese.

Vi sono delle differenze significative tra un mutuo edilizio e un mutuo destinato invece a coloro i quali vogliono comprare casa. Per quanto riguarda il finanziamento edilizio, la somma di denaro corrispondente al prestito non viene erogata in un'unica soluzione, come nel caso del mutuo per comprare casa, bensì in modo graduale, ovvero il mutuo viene dilazionato in tranche a seconda dell'avanzamento dei lavori. La banca infatti monitora lo stato di avanzamento dei lavori per assicurarsi della loro regolarità e, generalmente, la prima parte dell'importo del mutuo viene stanziata al termine della realizzazione delle fondamenta. Importo che, in totale, non può superare l'80% del costo previsto per la costruzione o per ristrutturare casa e che comunque di solito si attesta sul 60-70%. Questa modalità di erogazione del mutuo edilizio è pertanto pensata per tutelare la banca dalla eventualità di una futura insolvenza del debitore.

Nel caso in cui la casa è già costruita e pronta per essere abitata, l'immobile stesso infatti costituisce una garanzia qualora il mutuatario non fosse in grado di restituire la somma ottenuta a mutuo. Con l'80% del valore la banca potrebbe recuperare gran parte del debito procedendo alla vendita dell'immobile tramite asta e tutelando il suo capitale da eventuali inadempienze del mutuatario. Nel caso del mutuo edilizio i lavori di costruzione o di ristrutturazione comportano una modifica del valore effettivo dell'immobile. La concessione di un mutuo edilizio pertanto nasconde sulla carta molti più rischi per l'istituto finanziario: da un lato la costruzione non garantisce il recupero del valore concesso in prestito (specie in caso di sospensione della costruzione), dall'altro la ristrutturazione potrebbe avere impatti negativi sull'eventuale vendita della casa deprezzandone il valore di mercato.

Per tutelarsi da questo rischio le banche pertanto procedono a una erogazione del mutuo per stato di avanzamento lavori (SAL): il capitale verrà erogato di volta in volta soltanto a seguito di una perizia tecnica in grado di verificare la conformità dei lavori eseguiti alle opere e alle tempistiche previste.

Garanzie per un mutuo edilizio

Ma oltre alla erogazione per SAL del mutuo come può una banca tutelarsi da eventuali inadempienze? Nel caso di mutuo per costruire casa non è infatti possibile iscrivere ipoteca sull'immobile da costruire, in quanto la sia inesistenza stessa rende di fatto impossibile l'accensione di una eventuale ipoteca. Al tempo stesso il solo terreno non costituisce per la banca un immobile per il quale conviene concedere un finanziamento per acquisto di terreno e quindi in grado di coprire l'ammontare delle somme erogate.

Per ottenere un mutuo edilizio per la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, è necessario presentare idonee garanzie: nel caso di mutuo per costruire una casa nuova si proceder alla iscrizione di una ipoteca sul terreno sul quale si andrà a edificare l'immobile; nel caso di ristrutturazione invece l'ipoteca sarà iscritta sul valore iniziale dell'immobile. L'ipoteca si iscrive dunque all'atto di concessione del mutuo che, secondo la legge, deve avvenire per atto pubblico in presenza di un notaio e sarà poi inserita nei pubblici registri.

Ulteriore garanzia è la presentazione dell'ultima busta paga o di idonee documentazioni fiscali attestanti la fonte di reddito del debitore e la possibilità di restituire la somma richiesta. In entrambi i casi la banca valuterà il merito creditizio e strutturerà il piano di rientro a seconda delle esigenze del debitore. Le clausole per l'erogazione del mutuo edilizio sono contenute all'interno dell'atto di mutuo.

Tempi e costi mutuo edilizio

Il tempo di restituzione di un mutuo edilizio è contenuto all'interno dell'atto di mutuo firmato in presenza del notaio e può essere molto variabile: indicativamente un mutuo edilizio ha una durata che va da un minimo di diciotto mesi a un massimo di trent'anni. Minore è la somma richiesta e maggiori saranno le possibilità di avere un mutuo di breve o media durata (5-10 anni)

Per quanto riguarda i costi dei mutui edilizi occorre ricordare che al costo del mutuo vanno sommate altre spese secondarie, che comprendono le spese di istruttoria, le tasse e le imposte da versare allo Stato, le spese notarili e quelle dovute alle perizie tecniche. Rientrano invece nelle tariffe coperte dal mutuo quelle relativi alla progettazione dei lavori, all'appalto e gli oneri per la sicurezza (ma non solo: per conoscere tutti i costi del mutuo edilizio nel dettaglio è necessario fare riferimento direttamente alla banca erogatrice). Riguardo alle garanzie, la banca accende un'ipoteca a seconda del progetto da realizzare.

Mutuo edilizio per costruire casa

Nel caso degli edifici di nuova costruzione, l'ipoteca viene messa sul terreno su cui si andrà a edificare mentre invece nel caso di una ristrutturazione viene ipotecato l'edificio oggetto dei lavori. Altro aspetto di cui bisogna tenere conto è che nella gran parte dei casi la banca pone un limite massimo alla durata dei lavori, e che in genere corrisponde a 36 mesi. Naturalmente è necessario disporre di una serie di documentazioni per poter accendere un mutuo edilizio (ancor di più per un mutuo bioedilizia che fa parte dei mutui green). Anche in questo caso vi possono essere alcune differenze tra le diverse banche, relativamente ad alcuni specifici documenti richiesti.

In linea di massima comunque occorre sempre fornire la documentazione redatta dal notaio, la documentazione relativa all'ipoteca (affinché essa venga fornita come garanzia) e tutto ciò che serva per poter dimostrare un reddito. Inoltre nel caso degli edifici di nuova costruzione vanno fornite la mappa catastale del terreno e i documenti comprovanti l'acquisto. Invece per un finanziamento edilizio di ristrutturazione bisogna presentare il progetto di ristrutturazione e la pianificazione finanziaria ad esso relativa.

Documentazione mutuo edilizio

Quali sono i documenti da presentare per un mutuo edilizio? La documentazione potrebbe presentare differenze a seconda dell'istituto bancario al quale ci si rivolge, ma in generale comprendono:

• copia di documento di identità valido
• codice fiscale
• documentazione di reddito (buste paga, cedolini pensione, 730..)
• mappa catastale del terreno
• concessione edilizia
• atti notarili
• atto di vendita
• permessi comunali
• documenti attestanti l'ipoteca
• preventivi di spesa dell'impresa edile