Come funziona la permuta della casa

Sommario

• Quali sono i vantaggi della permuta casa
• Tipologie
• Requisiti necessari all'operazione
• Quali sono i costi
• Cosa accade se la permuta avviene tra soggetto privato ed un'impresa di costruzioni

La permuta di beni immobili (detta permuta immobiliare) per esempio due appartamenti (permuta appartamento), è una pratica ancora non molto diffusa eppure presenta degli aspetti davvero vantaggiosi. Probabilmente la difficoltà principale sta nel trovare due soggetti che abbiano un obiettivo che li renda indispensabili l'uno all'altro. Ma come funziona la permuta della casa?

Si devono verificare una serie di combinazioni in cui non è sempre facile incorrere. Il venditore deve innanzitutto voler alienare la sua unità immobiliare; poi deve trovare un acquirente, a sua volta titolare di un diritto di proprietà su un immobile, e che sia interessato alla sua casa. Il gradimento dei rispettivi beni deve essere reciproco e il valore delle due unità non deve differire di molto, altrimenti il conguaglio dovuto per colmare il gap potrebbe complicare la trattativa.

Quali sono i vantaggi della permuta casa

Data per certa la combinazione, le criticità risultano invece minime e i vantaggi piuttosto interessanti. Questo genere di procedimento consente ad entrambe le parti, che acquisiscono il bene, di entrarne in possesso senza accendere un mutuo, come avviene invece nella maggior parte dei casi.

Esiste una normativa che disciplina questo genere di compravendita? Assolutamente sì. Il codice civile italiano disciplina la pratica della permuta della casa con un articolo specifico, nella fattispecie con l'articolo 1552. Ovviamente si applicano le norme valide per la vendita ordinaria, anche se nel caso dello scambio di immobili, almeno in quello puro, non è previsto un passaggio di denaro.

Tipologie

Come detto, questa operazione può avvenire se lo scambio avviene tra unità che hanno più o meno lo stesso valore. Quando non c'è conguaglio infatti la permuta immobiliare è pura. Ma può esserci anche il caso in cui il valore dei due beni differisca.

Supponiamo che un soggetto il cui appartamento si trovi a Roma decida di venderlo ad un prezzo di 400.000 euro. A causa di un trasferimento per lavoro a Milano, oltre a vendere il suo immobile, dovrà allo stesso tempo trovare un appartamento nella sua nuova città. Per caso può imbattersi in un soggetto che abbia due appartamenti a Milano e che abbia il desiderio di venderne uno, magari un monolocale in centro, perfetto per un single. L'obiettivo è fare un investimento e comprare una casa nella città più bella del mondo; potrebbe ad esempio essere intenzionato a trarne un reddito, trasformando il suo immobile in una casa vacanze.

Supponiamo inoltre che il valore delle due case differisca, perché l'appartamento a Roma è in centro e ha anche una bella terrazza. Si tratterebbe di una casa vacanze davvero di prim'ordine. Il monolocale a Milano invece costa 300.000 euro, in questo caso l'operazione sarebbe possibile esclusivamente a fronte di un corrispettivo in denaro, utile a colmare il gap di valore tra i due beni.

Più in generale la permuta di immobili può essere di tre tipi, a seconda dei soggetti titolari delle rispettive proprietà:

• Lo scambio può infatti avvenire tra due soggetti privati. In questo si parla di permuta diretta;
• Quando viene portata a buon fine tra un privato ed un'azienda, per esempio un'impresa di costruzioni. Si parla in questo caso di permuta in conto vendita. Un soggetto decide di acquistare un'immobile di nuova costruzione e di cedere in cambio, all'impresa costruttrice, un appartamento più vecchio. Può convenire ad entrambi i soggetti, in quanto il privato si ritroverebbe con un appartamento nuovo, magari perfettamente a norma e senza alcuna necessità di ristrutturazione. D'altro canto però c'è il rischio che nonostante la persona abbia già alienato quella vecchia si ritrovi momentaneamente senza casa, perché la nuova costruzione potrebbe non essere ancora completa. Dall'altra parte il costruttore ha un'altra esigenza, quella di vendere tutte le unità immobiliari in costruzione. Molti degli appartamenti nuovi restano invenduti a causa della crisi immobiliare. Il rischio per il costruttore, in questo caso, è di non riuscire a vendere l'appartamento più vecchio e di restare privo di liquidità. Ma se entrambi i soggetti sono d'accordo lo scambio tra le due unità non presenta difficoltà di sorta. Nonostante qualche problematica possibile in questa tipologia, lo scambio tra privati e imprese è sempre molto quotato.
• Il terzo caso prevede che l'operazione avvenga tra soggetti giuridici titolari di partita IVA, come possono esserlo due aziende.

Requisiti necessari all'operazione

Affinché la permuta immobiliare vada in porto senza intoppi è necessario che i due beni oggetto dello scambio siano liberi da ipoteche e da mutui. È un po' meno complicato il caso in cui ci sia un mutuo su uno dei due immobili.

Sicuramente le pratiche per risolvere il problema allungheranno le procedure utili a effettuare la permuta su immobili, perché si dovrà liberare l'immobile dal vincolo delle rate ancora mancanti e che sono dovute alla banca che ha erogato la somma. Il mutuo potrebbe anche essere acceso su entrambi gli immobili oggetto dello scambio. Che succede in questa situazione? Ci sono due strade:

• il nuovo proprietario può accollarsi il mutuo sulla casa (ad esempio il mutuo prima casa) appena permutata ed estinguere le rate secondo il vecchio piano tariffario;
• oppure può propendere per l'erogazione di un mutuo nuovo che vada a prendere il posto di quello che già c'era. In questo casi si accollerà le spese di questa nuova erogazione.

Quali sono i costi

È uno degli ulteriori vantaggi dello scambio. I costi della permuta infatti sono sicuramente inferiori rispetto ad un acquisto normale. L'atto con cui si sancisce questa operazione è unico; si tratta di un atto notarile le cui spese possono essere suddivise tra i due soggetti.

Esistono delle imposte che gravano su questo tipo di transazione. Tuttavia, come nel caso delle spese dell'atto notarile, anche le imposte, per legge, vengono suddivise tra le parti. Il Codice Civile infatti permette alle parti coinvolte in questa operazione di stipulare e procedere alla registrazione di un solo documento che sancisce l'avvenuta permuta.

Le tasse dovute allo Stato sono calcolate su un'unica transazione, eppure l'entità dipende dai contraenti, non sempre infatti le tasse sono le stesse. Per esempio, le tasse ipotecarie e quelle dovute al catasto si pagano solo una volta e hanno un importo totale di circa 100 euro. Altro vantaggio tra privati è l'esenzione dall'imposta di bollo.

Cosa accade se la permuta avviene tra soggetto privato ed un'impresa di costruzioni

In questo caso abbiamo due soggetti, uno sottoposto alla tassa di registro, l'altro sottoposto all'IVA. Nello stesso momento avvengono due cessioni, data la natura di scambio dell'operazione. L'imposta di registro si calcolerà sulla cessione del soggetto privato, mentre per quanto riguarda l'azienda, quest'ultima dovrà versare tassa ipotecaria, imposta di registro e catastale per un totale ci circa 600 euro. Quando l'operazione riguarda beni immobili tra due aziende, quindi soggette ad IVA, prevede il pagamento di:

• imposta di registro;
• due imposte ipotecarie;
• due catastali;
• l'imposta di bollo;
• le tasse ipotecarie;
• tributi speciali catastali.

Questa operazione sui beni immobili resta attualmente uno dei modi più vantaggiosi per cedere il proprio appartamento e acquistarne uno nuovo. Quando non si procede ad una permuta infatti il problema più frequente è quello di non sapere dove alloggiare nell'attesa che entrambe le operazioni vadano a buon fine.