Separazione e mutuo cointestato: come si procede?

Comprare casa per gli italiani è la base per la nascita della famiglia. Proprio per questo iniziano un percorso fatto di sacrifici, come l'acquisto della prima casa con un mutuo cointestato. I coniugi però frequentemente non mettono a disposizione apporti uguali. Nel percorso di estinzione del mutuo, solitamente lungo, possono esservi delle modifiche alla situazione dei coniugi, tra cui la separazione. Cosa succede in questo caso ai mutui online o tradizionali? Le soluzioni sono diverse: ecco quali sono le varie opportunità.

Sommario

• Sommario
• Chi paga le rate del mutuo dopo la separazione
• Recesso dal contratto di mutuo
• Mutuo cointestato e accollo
• La vendita dell'immobile
• Vendita della casa o accollo del mutuo: cosa conviene

Chi paga le rate del mutuo dopo la separazione

Quando due coniugi decidono di separarsi gli effetti si producono nei confronti delle parti, ma non nei confronti di soggetti terzi. Tra i soggetti terzi che possono essere coinvolti loro malgrado, vi è la banca che ha concesso il mutuo per la casa. Il piano di ammortamento elaborato d'altronde faceva riferimento alla solvibilità di uno dei coniugi o di entrambi e la separazione può creare problemi. Le possibili soluzioni sono però diverse e non dipendono esclusivamente dalle parti, ma spesso anche dalla decisione del giudice.

Di frequente è il marito/padre a dover uscire di casa, con un conseguente aggravio delle spese, perché deve trovare una soluzione abitativa alternativa, ad esempio attraverso la locazione. Si trova quindi con un mutuo da sostenere e un canone di locazione e potrebbe voler uscire dal contratto.

Recesso dal contratto di mutuo

Se il coniuge vuole liberarsi della proprietà dell'immobile, può farlo, ma nella maggior parte dei casi dovrà comunque versare una quota o parte della rata del mutuo. In base alla capacità economiche, tale importo sarà portato in detrazione rispetto all'assegno mensile di mantenimento per i figli e per l'ex coniuge. Questa possibilità è avvallata anche dalla giurisprudenza, che in diverse sentenze ha statuito l'obbligo dell'ex coniuge di contribuire al mantenimento attraverso il pagamento della rata del mutuo, ad esempio nella sentenza della Corte di Cassazione 20139 del 2013.

A questo proposito deve però essere ricordato che la banca è estranea a tale accordo e di conseguenza, se il coniuge obbligato dovesse non corrispondere la rata del mutuo, potrebbe comunque rivalersi sull'altro coniuge che aveva stipulato il contratto di mutuo cointestato. Il coniuge può liberarsi attraverso il recesso, ma non è detto che lo stesso sia accolto dalla banca, che ha bisogno di garanzie di solvibilità che l'altro coniuge potrebbe non fornire in modo adeguato.

Mutuo cointestato e accollo

Un'altra soluzione è l'accollo esterno del mutuo, in genere perseguibile se la separazione è consensuale: in questo caso viene coinvolta anche la banca perché uno dei due coniugi acquista dall'altro coniuge la parte delle sua proprietà del bene cointestato, di seguito si accolla anche il pagamento del mutuo stesso. Il tutto viene però formalizzato anche nei confronti della banca, che deve accettare tale accordo, e registrato tramite atto notarile.

La banca accetta se le condizioni economiche della parte che si obbliga a pagare il mutuo sono tali da poter sostenere l'impegno economico. In tal caso è possibile anche una rinegoziazione delle condizioni del mutuo, ad esempio attraverso un nuovo piano di ammortamento di durata maggiore e con una rata più piccola che sarebbe sostenibile anche dal coniuge accollante.

In questo caso può essere opportuno anche provare a surrogare il mutuo, cioè trasferire il mutuo presso un'altra banca che di conseguenza provvederà anche a determinare un nuovo piano di ammortamento che farà riferimento sia al totale ancora da pagare, sia alla condizione economica dell'unico soggetto obbligato a pagare il mutuo. Si può ottenere in questo modo un nuovo calcolo della rata che potrebbe essere ridotta rispetto a quella precedentemente pagata.

Ovviamente se un coniuge acquista la quota dell'immobile dell'altro diventa proprietario dell'intero, ma dovrebbe versare all'altra parte le quote da lui già pagate. L'ammontare deve comunque essere stabilito con accordo tra le parti o da parte del giudice, tenendo in considerazione sia il contributo effettivo al pagamento delle rate, sia il godimento del bene da parte del coniuge che esce dal mutuo cointestato per il periodo in cui ha abitato nell'immobile.

La vendita dell'immobile

In caso di separazione se vi è il mutuo cointestato un'altra possibilità è data dalla vendita dell'immobile. In questo caso si cede l'immobile a terzi, con gli importi ricavati si estingue il mutuo e i residui vengono divisi tra i coniugi.

Anche in questo caso le soluzioni possono essere diverse perché le parti possono decidere di dividere a metà l'importo ricavato, oppure possono consensualmente stabilire la divisione del ricavato in base a quanto hanno effettivamente contribuito al pagamento del mutuo e alla gestione delle spese familiari. Ovviamente se le parti non trovano un accordo sarà il giudice a stabilire le quote per la divisione degli importi ricavati dalla vendita.

Vendita della casa o accollo del mutuo: cosa conviene

Stabilire quale sia la scelta più conveniente dal punto di vista economico tra l'accollo del mutuo o la vendita dell'immobile non è cosa semplice. Tutto dipende dalle reali condizioni economiche dei coniugi e dai rapporti tra di loro.

Sicuramente in caso di assenza di figli e mutuo da poco acceso, la vendita dell'immobile può essere una soluzione pratica per liberarsi di una casa che potrebbe essere troppo grande, o comunque foriera di cattivi ricordi. In questo caso si perderebbero pochi interessi versati alla banca e si potrebbero recuperare per intero le somme già versate. Se il momento è favorevole alla vendita immobiliare c'è anche la possibilità di lucrare qualcosa.

Nel caso in cui siano già state pagate molte rate, e quindi quote di interesse elevati, vendere potrebbe essere poco consigliato perché si deve comunque estinguere il restante debito e non è detto che si riesca a recuperare tutto il capitale e l'interesse versato in precedenza.

In questo caso l'accollo potrebbe aiutare a salvaguardare il patrimonio. Resta però l'onere di dover versare all'ex coniuge quanto da lui pagato fino a quel momento per il mutuo. Tale onere sarebbe escluso in presenza dei figli di entrambi i coniugi, che vedrebbero in questo modo tutelato il loro patrimonio e la loro sfera privata.

Di volta in volta quindi è necessario valutare dal punto di vista economico la migliore soluzione avendo sempre presente che è bene tenere sotto controllo la litigiosità soprattutto in presenza di figli.