Spese notarili: quanto costa l'atto notarile

Sommario

• Cosa fa il notaio nell'ambito di una compravendita immobiliare
• Cosa fa il notaio nell'ambito di stipula di un mutuo
• Costi dell'atto notarile
• Alcuni consigli utili

Durante il processo di concessione di mutui casa per l'acquisto di immobili (qui: come ottenere un mutuo), in alcune fasi è obbligatoria la presenza di un notaio. Il notaio è un pubblico ufficiale, investito di tali poteri dallo Stato, e ha il compito di avvalorare contratti tra soggetti che gliene facciano richiesta. Per alcuni atti, tra cui l'atto di mutuo, la presenza del notaio è obbligatoria, come stabilito dal Codice Civile, in quanto per legge può essere prevista esclusivamente la forma dell’atto pubblico.

Per questo motivo, tra le spese di gestione di una pratica di mutuo, compare la voce relativa alle spese notarili. Quando si chiede un mutuo per l'acquisto di un immobile, quindi, bisogna preventivare di aggiungere, alle normali spese di apertura della pratica, anche gli oneri per saldare la parcella del notaio, che avrà il compito di convalidare tutti i dati e le clausole presenti nel contratto di mutuo.

La presenza del notaio è inoltre fondamentale sia perché verrà iscritta l'ipoteca sulla casa da parte dell’istituto di credito, sia per conferire all’atto di mutuo un valore esecutivo: questo significa che, se chi richiede il mutuo non salda le rate, la banca potrà sin da subito attivare la procedura di esecuzione forzata dell’immobile senza dover attendere una condanna del tribunale.

Cosa fa il notaio nell'ambito di una compravendita immobiliare

Quando si acquista un immobile, il notaio è responsabile di due cose: verificare la correttezza della vendita e siglare il patto finanziario rappresentato dal contratto di mutuo concesso. La verifica sull'immobile in vendita comprende:

• verificare che la casa in vendita sia completamente di proprietà del venditore e che su di essa non ci siano diritti di terze persone;
• verificare che il contratto sia conforme a tutte le regole dei mercati regolamentari e che la compravendita avvenga in modo trasparente e corretto.

Il notaio, per raccogliere i dati sui quali basarsi, consulta i registri ipotecari, analizza le visure catastali e richiede, se necessario, delle perizie.

Cosa fa il notaio nell'ambito di stipula di un mutuo

Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula. Perciò tutti – compreso il giudice – devono presumere vero ciò che è da lui attestato, salvo che sia accertato il reato di falso. Per la sua attività, il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, deve attenersi a precise regole fissate nel codice deontologico e dalla legge per garantire che:

• l’atto notarile sia conforme alla volontà delle parti;
• l’atto notarile sia valido e quindi conforme alla legge;
• gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi (ad esempio ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.) di cui il notaio non abbia avvertito le parti.

Il notaio è presente durante la firma del mutuo, come testimone dei termini del contratto accettato da ambo le parti. Verifica che il contratto sia a norma di legge, che sia l'esercente che il ricevente siano d'accordo su tutte le clausole, e rende ufficiale e legale il contratto che, da quel momento, entrerà in vigore esattamente per come è stato scritto e firmato.

Da quel momento in poi, la mancata osservazione degli accordi da parte di una delle due parti sarà ritenuta sanzionabile legalmente. Ad esempio, nel caso di una rata non pagata o di una data non rispettata, può scattare la sanzione di mora, così come, nel caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, può scattare il pignoramento dell'immobile o di oggetti in esso contenuti, per la cifra da riscattare.

Costi dell'atto notarile

Da cosa è composto il costo del notaio in caso di compravendita con mutuo? Le voci che, sommate, andranno a comporre la parcella del notaio sono suddivisibili in 3 categorie:

• Onorario, che varia da notaio a notaio, a cui si aggiunge l’IVA al 22%;
• Imposte da corrispondere allo Stato (in quanto il notaio agisce come sostituto d’imposta), che sono in misura fissa e sono identiche per tutti i notai;
• Rimborsi per visure e ispezioni ipotecarie.

Ogni notaio ha le sue tariffe e queste possono leggermente cambiare in base ai listini personali e al tipo di lavoro e di impegno che viene richiesto. Ad esempio, per le verifiche su un immobile problematico, che richiede interventi multipli e laboriosi per rendere la compravendita legalmente corretta, possono essere richiesti compensi più alti.

L'onorario del notaio in sede di atto di compravendita di immobile e di stipula del mutuo è inoltre percentualizzato sul valore catastale della casa. Più è alto il valore catastale dell'immobile che si sta acquistando e più le spese notarili cresceranno di conseguenza. La parcella del notaio si basa sul valore effettivo catastale della casa che si sta acquistando e sul valore del capitale del mutuo che si sta chiedendo. Ottenere questi due dati è molto semplice. L'importo di mutuo richiesto è un dato incluso nella pratica di mutuo stessa, mentre per ottenere il valore catastale esatto dell'immobile si deve utilizzare la seguente formula:

• per la prima casa: Rendita Catastale x 115,5
• per la seconda casa: Rendita Catastale x 126

La rendita catastale di un immobile è un dato che il notaio può conoscere in qualsiasi momento, in quanto ha l'autorità per accedere alle visure catastali, e che il proprietario dell'immobile fornisce all'acquirente in fase di compravendita.

Alcuni consigli utili

Quando si sceglie la casa da acquistare, è importante informarsi sulla sua situazione: essere sicuri che il venditore sia affidabile e sia l'unico proprietario, che sull'immobile non gravino carichi pendenti o clausole che ne vietano la vendita, e che il prezzo proposto sia coerente col reale valore e con la situazione del mercato immobiliare.

Ugualmente, è importante presentarsi alla richiesta o alla firma del mutuo con tutti i documenti in regola e conoscendo bene il funzionamento e le clausole del contratto scelto. In questo modo sarà possibile evitare spiacevoli sorprese e ridurre i costi, diminuendo il tempo necessario per tutta la pratica.

Inoltre, è importante scegliere il notaio dopo averne consultati diversi, in modo da poter confrontare i differenti preventivi e assumere quello non solo più conveniente, ma anche adatto alle proprie esigenze. Spesso risulta utile, per rendere le spese più sostenibili, incaricare lo stesso notaio sia per curare la compravendita, sia per presenziare al rogito.

Alcune operazioni di competenza del notaio, ad esempio la presentazione di documenti, possono essere effettuate online o di persona dall'acquirente. Sollevando il professionista da questi compiti, fattibili in prima persona, è possibile ottenere unaparcella più leggera. Inoltre, è bene fare in modo di presenziare sempre agli appuntamenti ufficiali: rimandarli, costringendo così il notaio a perdere una giornata di lavoro, potrebbe comportare il pagamento della prestazione non avvenuta.