Spese notarili: quanto costa l'atto notarile

L'acquisto della prima casa rappresenta un passo importante nella vita di molte persone, ma comporta anche una serie di spese da considerare attentamente, oltre al mutuo. Tra queste, le spese notarili rivestono un ruolo cruciale. In questa guida, esploreremo nel dettaglio le diverse componenti dei costi notarili, il ruolo del notaio, e come ottimizzare queste spese.

Ruolo del notaio

Durante il processo di concessione di mutui casa per l'acquisto di immobili, è importante conoscere come ottenere un mutuo, e in alcune fasi è obbligatoria la presenza di un notaio. Il notaio è un pubblico ufficiale - investito di tali poteri dallo Stato  - e ha il compito di avvalorare contratti tra soggetti che gliene facciano richiesta.  Non solo attesta i termini del contratto accettato da entrambe le parti, ma si assicura anche che tutta la documentazione sia in regola. Inoltre, verifica l'assenza di ipoteche sull'immobile e redige il rogito, garantendo la legalità e la sicurezza dell'operazione. Come anticipato, per alcuni atti (tra cui l'atto di mutuo), la presenza del notaio è obbligatoria come stabilito dal Codice Civile, in quanto per legge può essere prevista esclusivamente la forma dell’atto pubblico.

Per questo motivo, tra le spese di gestione di una pratica di mutuo, compare la voce relativa alle spese notarili. Quando si chiede un mutuo per l'acquisto di un immobile, quindi, bisogna preventivare di aggiungere, alle normali spese di apertura della pratica, anche gli oneri per saldare la parcella del notaio.

La presenza del notaio è inoltre fondamentale sia perché verrà iscritta l'ipoteca sulla casa da parte dell’istituto di credito, sia per conferire all’atto di mutuo un valore esecutivo: questo significa che, se chi richiede il mutuo non salda le rate, la banca potrà sin da subito attivare la procedura di esecuzione forzata dell’immobile senza dover attendere una condanna del tribunale.

Cosa fa il notaio nell'ambito di una compravendita immobiliare

Quando si acquista un immobile, il ruolo del notaio è fondamentale, poiché ha la responsabilità di garantire la sicurezza e la legalità dell’operazione. In particolare, si occupa di due aspetti principali:

• verificare la correttezza della vendita;
• siglare il patto finanziario rappresentato dal contratto di mutuo concesso.

La verifica sull'immobile in vendita è un passaggio essenziale per tutelare l’acquirente e comprende diverse verifiche specifiche:

• accertare che la casa sia interamente di proprietà del venditore e che su di essa non gravino diritti di terzi, come ipoteche o vincoli;
• controllare che il contratto di compravendita sia conforme a tutte le normative dei mercati regolamentati, garantendo così una transazione trasparente e corretta.

Per raccogliere i dati necessari alle sue verifiche, il notaio consulta i registri ipotecari, analizza le visure catastali e, se necessario, richiede delle perizie tecniche per valutare eventuali criticità.

Cosa fa il notaio nell'ambito di stipula di un mutuo

Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula. Perciò tutti – compreso il giudice – devono presumere vero ciò che è da lui attestato, salvo che sia accertato il reato di falso. Per la sua attività, il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, deve attenersi a precise regole fissate nel codice deontologico e dalla legge per garantire che:

• l’atto notarile sia conforme alla volontà delle parti;
• l’atto notarile sia valido e quindi conforme alla legge;
• gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi (ad esempio ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.) di cui il notaio non abbia avvertito le parti.

Il notaio è presente durante la firma del mutuo, come testimone dei termini del contratto accettato da ambo le parti. Verifica che il contratto sia a norma di legge, che sia l'esercente che il ricevente siano d'accordo su tutte le clausole, e rende ufficiale e legale il contratto che, da quel momento, entrerà in vigore esattamente per come è stato scritto e firmato.

Da quel momento in poi, la mancata osservazione degli accordi da parte di una delle due parti sarà ritenuta sanzionabile legalmente. Ad esempio, nel caso di una rata non pagata o di una data non rispettata, può scattare la sanzione di mora, così come, nel caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, può scattare il pignoramento dell'immobile o di oggetti in esso contenuti, per la cifra da riscattare.

Costi dell'atto notarile

Quando si parla di spese notarili per l'acquisto della prima casa, ci si riferisce a diversi elementi. In particolare, le voci che sommate andranno a comporre la parcella del notaio sono suddivisibili in 3 categorie:

• Onorario: questo è il compenso per i servizi offerti dal notaio, e include anche le tasse come l'IVA al 22%. È importante sapere che l'onorario può variare in base alla complessità della transazione e al valore catastale dell'immobile.
• Imposte: acquistando una prima casa, bisogna considerare l'imposta di registro, che ammonta al 2% del valore catastale dell'immobile. Inoltre, ci sono le imposte ipotecaria e catastale, che sono di 50 euro ciascuna.
• Rimborso spese: questo riguarda le spese sostenute dal notaio per la ricerca e l'ottenimento dei documenti necessari.

Ogni notaio ha le proprie tariffe e queste possono leggermente cambiare in base ai listini personali e al tipo di lavoro e di impegno che viene richiesto. Ad esempio, per le verifiche su un immobile problematico, che richiede interventi multipli e laboriosi per rendere la compravendita legalmente corretta, possono essere richiesti compensi più alti. Tuttavia, le spese notarili per l’acquisto della prima casa si aggirano generalmente tra 1.500€ e 3.000€.

L'onorario del notaio in sede di atto di compravendita di immobile e di stipula del mutuo è inoltre percentualizzato sul valore catastale della casa. Più è alto il valore catastale dell'immobile che si sta acquistando e più le spese notarili cresceranno di conseguenza. La parcella del notaio si basa sul valore effettivo catastale della casa che si sta acquistando e sul valore del capitale del mutuo che si sta chiedendo. Ottenere questi due dati è molto semplice.

Come calcolare il valore catastale

L'importo di mutuo richiesto è un dato incluso nella pratica di mutuo stessa, mentre per ottenere il valore catastale esatto dell'immobile si deve utilizzare la seguente formula:

• per la prima casa: Rendita Catastale x 115,5
• per la seconda casa: Rendita Catastale x 126

La rendita catastale di un immobile è un dato che il notaio può conoscere in qualsiasi momento, in quanto ha l'autorità per accedere alle visure catastali, e che il proprietario dell'immobile fornisce all'acquirente in fase di compravendita.

Come calcolare le imposte

Una volta calcolato il valore catastale effettivo, è possibile quantificare le imposte da versare:

• Per la prima casa, l'imposta di registro è pari al 2% del valore catastale, a cui si aggiungono l’imposta ipotecaria fissa di 50€ e l’imposta catastale fissa di 50€;
• Per la seconda casa (e negli altri casi), l'imposta di registro sale al 9% del valore catastale, con l’aggiunta delle stesse imposte fisse: 50€ per l’imposta ipotecaria e 50€ per l’imposta catastale.

Alcuni consigli utili

Quando si sceglie la casa da acquistare, è importante informarsi sulla sua situazione: essere sicuri che il venditore sia affidabile e sia l'unico proprietario, che sull'immobile non gravino carichi pendenti o clausole che ne vietano la vendita, e che il prezzo proposto sia coerente col reale valore e con la situazione del mercato immobiliare.

Ugualmente, è importante presentarsi alla richiesta o alla firma del mutuo con tutti i documenti in regola e conoscendo bene il funzionamento e le clausole del contratto scelto. In questo modo sarà possibile evitare spiacevoli sorprese e ridurre i costi, diminuendo il tempo necessario per tutta la pratica.

Inoltre, è importante scegliere il notaio dopo averne consultati diversi, in modo da poter confrontare i differenti preventivi e assumere quello non solo più conveniente, ma anche adatto alle proprie esigenze. Spesso risulta utile, per rendere le spese più sostenibili, incaricare lo stesso notaio sia per curare la compravendita, sia per presenziare al rogito.

Alcune operazioni di competenza del notaio, ad esempio la presentazione di documenti, possono essere effettuate online o di persona dall'acquirente. Sollevando il professionista da questi compiti, fattibili in prima persona, è possibile ottenere una parcella più leggera. Inoltre, è bene fare in modo di presenziare sempre agli appuntamenti ufficiali: rimandarli, costringendo così il notaio a perdere una giornata di lavoro, potrebbe comportare il pagamento della prestazione non avvenuta.