Superbonus 110%: come funziona e requisiti di accesso al bonus

Introdotto con il Decreto n.34/2020 (Decreto Rilancio, art. 119) poi convertito in Legge n. 77/2020, il Superbonus 110% permette di realizzare interventi edilizi per il miglioramento energetico degli edifici già esistenti (Ecobonus) e per la messa in sicurezza dal rischio sismico (Sismabonus) ottenendo uno sconto fiscale del 110%. Ecco la guida completa e aggiornata su tutte le novità del Superbonus 110%, dai lavori ammessi ai requisiti, dai limiti dispesa ai beneficiari così come stabilito dalla Legge di Bilancio 2022, che ha prorogato le misure sino al 31 dicembre 2025, seppure con una progressiva riduzione dello sconto e con scadenze diverse in base alla tipologia di beneficiario.

Superbonus del 110%: come funziona

Il Superbonus 110% è un incentivo introdotto dal decreto Rilancio che consente ai beneficiari di effettuare lavori di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico in pratica senza aver alcun tipo di costo. Grazie a questo incentivo i beneficiari che eseguivano i lavori di ristrutturazione potevano contrare - fino al 31 dicembre 2023 - su una detrazione del 110% delle spese sostenute per gli interventi. Nel 2025, la percentuale di detrazione si è ridotta al 65% per le spese sostenute, e la misura è soggetta a modifiche legislative che limitano ulteriormente i beneficiari.

Si possono detrarre anche le spese necessarie alla realizzazione dei lavori. Esempio: i costi di progettazione, di smaltimento, gli onorari dei professionisti e le perizie.

Coloro che non vogliono utilizzare il credito d’imposta, possono scegliere tra altre e due opzioni: lo sconto in fattura oppure la cessione del credito a un soggetto terzo come banche e intermediari finanziari, realizzando i lavori a costo zero.

Superbonus del 110%: requisiti accesso

Per accedere al Superbonus nel 2025, i beneficiari devono rispettare diversi requisiti:

• Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila): per beneficiare delle detrazioni, è necessario aver presentato la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) entro il 15 ottobre 2024. Questo documento è essenziale per avviare i lavori e garantire che gli interventi siano conformi alle normative vigenti.
• Delibera condominiale: per i condomìni, è necessaria una delibera approvata dall'assemblea condominiale. Questa delibera deve autorizzare i lavori e definire le modalità di ripartizione delle spese.
• Certificazione SOA: dal 1° gennaio 2023, i lavori il cui costo supera i 516.000 euro devono essere eseguiti da imprese con certificazione SOA, garantendo così standard di qualità elevati.
• Requisiti di reddito: alcuni benefici sono ora legati al reddito familiare, con massimali variabili a seconda del numero di figli a carico.

Inoltre, vanno considerati anche i seguenti vincoli:

• il bonus viene erogato solo se garantisce un miglioramento di almeno 2 classi energetiche e, se non possibile, di una sola ma la più alta raggiungibile. L’aumento delle classi energetiche deve essere certificato da un Attestato di prestazione energetica (APE) rilasciato da un tecnico abilitato.
• il bonus viene erogato se gli interventi contribuiscono alla riduzione del rischio sismico, ma a partire dal 1° gennaio 2022, il Sismabonus è riconosciuto solo nelle zone colpite da terremoto a partire da aprile 2009. Dunque, il Sismabonus al 110% è riconosciuto fino al 31 dicembre 2025 esclusivamente per immobili situati in territori colpiti da eventi sismici con stato di emergenza dichiarato. Sempre a partire da quest'anno, la detrazione per gli immobili non a rischio è del 50% per le prime case e del 36% per le altre proprietà. Importante sottolineare che in caso di adeguamento antismico è possibile usufruire anche di una detrazione del 90% sull'acquisto di una polizza assicurativa anticalamità. Tale detrazione non è però cedibile.

Il superbonus spiegato in 3 minuti

• 00:00 Introduzione al Superbonus 110%.
• 00:15 Gli obiettivi del Superbonus e gli interventi "trainanti" per cui è possibile richiederlo: isolamento termico delle superfiici, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e lavori antisismici o di riduzione del rischio sismico.
• 00:53 Il funzionamento del Superbonus: detrazione aumentata al 110% per interventi trainanti e trainati svolti tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2023.
• 01:08 Utilizzo del Superbonus 110%: sconto in fattura del 100% con ricezione del credito d'imposta da parte dell'impresa, cessione del credito d'imposta a terzi o detrazione dalla dichiarazione dei redditi.
• 02:19 La chiave del successo del Superbonus 110%? È un sostegno forte da parte dello Stato, che offre la possibilità di effettuare interventi a costo zero, mettere in sicurezza gli immobili e svolgere lavori di efficientamento energetico risparmiando sui consumi.

Tutti gli interventi ammessi dall'Ecobonus

Rientrano nell'Ecobonus gli interventi trainanti e trainati. I secondi, anch'essi prorogati secondo le scadenze previste per i primi, ne hanno diritto solo se realizzati contestualmente ad almeno uno dei seguenti interventi trainanti:

• Isolamento termico (o cappotto termico) delle "superfici opache verticali, orizzontali e inclinate" su più del 25% della "superficie disperdente lorda dell’edificio", cioè la superficie che lo delimita esternamente, o dell'unità immobiliare posta all'interno di edifici plurifamiliari e che sia indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017
• Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con sistemi di riscaldamento centralizzati (ad esempio, a pompa di calore e a condensazione), raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria.
• Interventi sugli immobili unifamiliari, o su unità indipendenti all’interno di edifici plurifamiliari, per sostituire gli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti alternativi per il riscaldamento (ad esempio, a condensazione e a pompa di calore), raffrescamento o produzione di acqua calda sanitaria

Gli interventi di riqualificazione energetica, detti trainati, sono elencati nell’art. 14 del decreto legge 63/2013, convertito dalla legge 63/2013. Tra questi:

• la sostituzione degli infissi e l’installazione di schermature solari (vedi bonus infissi);
• installazione di micro-generatori per la fornitura di energia;
• installazione di impianti per la ricarica di veicoli elettrici con un tetto massimo di spesa di 3mila euro;
• demolizione e ricostruzione di un immobile purché i lavori assicurino un miglioramento delle prestazioni energetiche rispetto al vecchio edificio.

Per il Sismabonus, gli interventi trainanti (art. 16, DL 63/2013) sono:

• lavori antisismici generici;
• interventi per la riduzione del rischio sismico di una o due classi;
• interventi di riduzione del rischio sismico di una o due classi effettuati sulle parti comuni di condomini o similari;
• demolizione e ricostruzione di edifici effettuate da imprese edilizie e rivenduti entro 18 mesi.

Superbonus del 110%: limiti di spesa

Per ogni tipo di intervento ci sono limiti di spesa che variano in base alla tipologia dell’edificio.

Limiti di spesa per gli interventi trainanti

Tra i cosiddetti interventi trainanti figurano quelli legati al cappotto per migliorare l'isolamento termino e quelli legati al cambio degli impianti di climatizzazione. Vediamo quindi nel dettaglio quali sono i tetti di spesa previsti per questa tipologia di interventi.

Isolamento termico (cappotto):

• per gli immobili unifamiliari o indipendenti all'interno di edifici plurifamiliari, il limite massimo è di 50.000 euro;
• per gli edifici da uno a otto unità immobiliari, il limite di spesa è di 40.000 euro euro per ogni unità;
• se gli edifici hanno più di otto unità, la spesa massima detraibile è di 30.000 euro per ogni unità.

Sostituzione impianti di climatizzazione:

• per gli edifici unifamiliari o indipendenti all’interno di un immobile plurifamiliare, la detrazione massima è di 30.000 euro;
• gli interventi sulle parti comuni danno diritto a una detrazione massima di 20.000 euro per ogni unità se l’edificio ha sino a otto unità.
• se l’edificio ha più di otto unità, il tetto massimo per unità è 15.000 euro.

Tetti di spesa per gli interventi trainati

Ecco invece le soglie di spesa previste per quelli che vengono definiti interventi trainati:

• per l’installazione di impianti fotovoltaici il massimale è di 48.000 euro per singola unità immobiliare, con limite di spesa di 2.400 euro per kW ora. Il limite scende a 1.600 euro ogni kW ora in caso di demolizioni, ricostruzioni o nuove costruzioni;
• per l’installazione dei sistemi di accumulo il massimale per singola unità è di 48.000 euro, con limite di 1.000 euro per kW ora, e comprende la spesa per l’impianto fotovoltaico e il costo del sistema di accumulo integrato;
• per la sostituzione delle vecchie finestre la detrazione massima è di 60.000 euro per abitazione

Limiti di spesa per gli interventi antisismici

Per quanto riguarda il Sismabonus, invece, il tetto massimo di spesa per gli interventi antisismici sulle parti strutturali dell’edificio resta di 96.000 euro. Se, al posto della detrazione, si decide di cedere il credito a un'impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza a copertura del rischio di eventi calamitosi, la detrazione sale dal 19% al 90%. Gli interventi relativi al sismabonus devono essere asseverati da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

Beneficiari Superbonus: chi ne ha diritto?

I beneficiari che possono usufruire dell’agevolazione ecobonus al 110 per cento sono:

• i condomìni
• le persone fisiche;
• gli istituti autonomi case popolari;
• le onlus, le organizzazioni di volontariato e del terzo settore;
• le cooperative "di abitazione a proprietà indivisa";
• le società sportive dilettantistiche ma esclusivamente per il rifacimento degli spogliatoi.
• Il bonus è valido per prime e seconde case in condominio, all'interno di edifici plurifamiliari (ma con ingresso indipendente) e unifamiliari.
• Sono esclusi gli immobili di lusso (categorie catastali: A/1, abitazioni signorili; A/8, ville; A/9, palazzi di pregio storico e castelli).

EcoBonus seconde case

Pensato in prima battuta come un incentivo solo per le abitazioni principali, l'ecobonus al 110 per cento è stato poi esteso anche alle seconde case. Nell'emendamento approvato da entrambe le Camere si faceva riferimento a "interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio": rimanevano pertanto escluse le unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale A/1 e A/8. Con il Decreto di Agosto inoltre è stato esteso il superbonus anche agli edifici di categoria catastale A/9 a condizioni che venissero aperti al pubblico, anche in maniera parziale.

A partire dal 2025, l'EcoBonus continua ad essere accessibile anche per le seconde case, con alcune modifiche rispetto alle precedenti normative. Gli interventi agevolati sono previsti sempre per un massimo di due unità immobiliari per proprietario, escludendo quelle appartenenti alle categorie catastali A/1 e A/8. Anche le unità di categoria A/9 possono accedere agli incentivi se aperte al pubblico, anche solo parzialmente. Tuttavia, l'aliquota di detrazione è stata ridotta al 70%, con ulteriori limitazioni sui massimali di spesa.

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Bonus casa 110% per famiglie

Negli anni passati, le famiglie proprietarie di un immobile unifamiliare, di un’abitazione indipendente (anche se situata in un edificio plurifamiliare) o di una casa in condominio potevano accedere al Bonus 110%, applicabile a un massimo di due immobili di proprietà sotto forma di credito d’imposta, sconto in fattura o cessione del credito.

Nel 2025, le famiglie proprietarie di un immobile unifamiliare, di un’abitazione indipendente (anche se situata in un edificio plurifamiliare) o di un appartamento in condominio possono ancora beneficiare del Bonus Casa, che prevede una detrazione del 70%. L’incentivo è applicabile a un massimo di due immobili di proprietà per contribuente, e può essere fruito tramite detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito, secondo i criteri aggiornati per quest'anno.

Superbonus condomini

Fino al 31 dicembre 2023, i condomìni potevano sfruttare il Superbonus al 110%, indipendentemente dalla natura giuridica dei condòmini (persone fisiche, imprese o professionisti). La detrazione era valida per interventi trainanti sulle parti comuni e poteva estendersi agli interventi trainati sulle singole unità, escludendo però i condomìni con unità di lusso.

A partire dal 2025, il Superbonus per i condomìni è stato ridotto al 70% per tutto l’anno e al 65% nel 2026, con una revisione delle modalità di accesso. Resta invariato il principio della ripartizione delle detrazioni in base ai millesimi. Inoltre, l'opzione per lo sconto in fattura e la cessione del credito è stata notevolmente limitata, con nuove restrizioni per i soggetti finanziari che acquistano crediti d’imposta.

Ecobonus imprese

In precedenza, con la risoluzione n. 34/E del 2020, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che l’Ecobonus poteva essere esteso ai titolari di reddito d’impresa per lavori su parti comuni di edifici "posseduti o detenuti" tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, senza vincoli sulla destinazione d’uso.

Nel 2025, le agevolazioni per le imprese sono state ridefinite. L'accesso all'Ecobonus è ancora possibile, ma con aliquote ridotte rispetto agli anni passati. La percentuale di detrazione per le imprese varia in base alla tipologia di intervento e alla classificazione dell'edificio. Inoltre, le nuove regole impongono un maggior controllo sulla congruità delle spese e sull'effettivo miglioramento dell'efficienza energetica.

Fino a quando è possibile fare richiesta?

Le richieste per il Superbonus potevano essere inviate telematicamente all’Agenzia delle Entrate dal 15 ottobre 2020 fino al 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese. Gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) avevano tempo fino al 30 giugno 2023, a condizione che almeno il 60% dei lavori fosse stato completato entro la fine del 2022.

Nel 2025, le tempistiche per presentare la richiesta sono state riviste e variano a seconda della tipologia di intervento e beneficiario:

• Condomìni e persone fisiche: possono beneficiare del Superbonus con aliquota ridotta al 70%, ma le spese devono essere sostenute entro il 31 dicembre 2025.
• IACP e cooperative edilizie: potranno usufruire della detrazione fino al 30 giugno 2026, a condizione che alla fine del 2025 sia stato completato almeno il 60% dei lavori.

Come ricevere l'Ecobonus?

Per accedere al maxisconto, a fine lavori, la classe energetica dell’immobile deve essere più alta di due classi. Se non fosse possibile, anche solo di una ma la più alta raggiungibile.

A partire dal 2025, l'Ecobonus viene erogato sotto forma di credito d’imposta, che può essere detratto in 4 anni anziché 5, come previsto dal cambiamento delle normative a partire dal 2022. In alternativa, è possibile usufruire dello sconto in fattura o della cessione del credito. Entrambe le opzioni permettono di finanziare i lavori senza dover sostenere l'intero importo iniziale, riducendo così sensibilmente i costi per il contribuente.

Sconto in fattura

Si cede il credito d’imposta all’impresa che realizza i lavori e che scala dal conto finale il 100% dell’importo pagato per gli interventi effettuati. L’impresa può usufruire del credito oppure cederlo a un terzo soggetto, ma il contribuente perde il 10% di differenza.

Cessione crediti

La cessione del credito è un'altra opzione che permette di trasferire il beneficio fiscale a banche, intermediari finanziari o altri soggetti terzi. L'operazione può essere comunicata dal contribuente all’Agenzia delle Entrate, altrimenti ci si deve rivolgere a un CAF o a un professionista abilitato, che dovranno apporre un visto di conformità. Per quanto riguarda il Sismabonus, se il credito viene ceduto a un’assicurazione e, contestualmente si stipula una polizza contro il rischio di calamità, si può detrarre il 90% del costo della polizza.

Asseverazione e visto di conformità

A partire dal 12 novembre 2021, con l’entrata in vigore del Decreto Antifrode (n. 157/2021), le regole per accedere allo sconto in fattura e alla cessione del credito sono cambiate per tutti i bonus edilizi. In particolare, è obbligatorio presentare l'asseverazione e il visto di conformità, che certificano la congruità dei prezzi applicati. Questo requisito è valido anche nel caso in cui si opti per la detrazione d’imposta tramite dichiarazione dei redditi, salvo nel caso in cui la dichiarazione venga presentata direttamente dal contribuente o tramite il sostituto d’imposta.

Quali documenti servono

Per accedere al Superbonus è necessario seguire un iter piuttosto complesso, sia a livello legislativo che operativo: i documenti necessari e la burocrazia sono in effetti molto importanti e impegnativi, arrivando fino a 36 documenti diversi, pertanto è consigliato affidarsi a professionisti in grado di seguirvi passo dopo passo.

Prima di tutto serve il via libera del condominio per poter effettuare i lavori sulle parti comuni. Serve inoltre un visto conformità da parte di commercialisti e CAF per poter procedere con la richiesta del bonus e la cessione del credito. Il visto potrà però esser richiesto dopo l'avvio dele procedure dell'Agenzia delle Entrate.

Un altro documento molto importante è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che ricordiamo dover essere rilasciato da un tecnico abilitato, che certifica la classe energetica inziale, quella finale e il miglioramento di due classi energetiche (o la più alta raggiungibile) a seguito dell'esecuzione dei lavori. I dati degli interventi dovranno essere comunicati in via telematica, così come necessaria è la comunicazione all’ENEA.

I tecnici abilitati devono inoltre fornire un’asseverazione con cui attestano i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione. Ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, facendo riferimento ai prezzi predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo dove si svolgono gli interventi. I tecnici abilitati dovranno rilasciare tale asseverazione al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori.

Superbonus 110%: nuove scadenze 2025

A partire dal 2025, le scadenze e le aliquote per il Superbonus sono state aggiornate, in funzione della tipologia di immobile oggetto degli interventi.

I destinatari si individuano in 3 categorie:

• privati/persone fisiche
• condomini e immobili da 2 a 4 unità
• immobili di cooperative e ex IACP.

Le scadenze per le 3 categorie sono:

• Abitazioni unifamiliari e villette: il Superbonus è valido fino al 31 dicembre 2025, ma per poter usufruire dell'aliquota completa, almeno il 30% dei lavori deve essere stato completato entro il 30 giugno 2025.
• Condomìni e immobili da 2 a 4 unità: possono continuare a beneficiare della maxi agevolazione fino al 31 dicembre 2025, con la possibilità di detrarre le spese sia per gli interventi sulle parti comuni che per quelli realizzati dai singoli condòmini sui propri appartamenti.
• Immobili di cooperative ed ex IACP: il Superbonus per queste categorie scade il 31 dicembre 2025, a condizione che almeno il 60% dei lavori sia completato entro il 30 giugno 2025.

Da ricordare inoltre che:

• a partire dal 1° gennaio 2024 la percentuale di sconto scenderà al 70%;
• a partire dal 1° gennaio 2025 il Superbonus verrà ulteriormente ridotto al 65%.

Domande frequenti

Il Superbonus si applica anche in caso di nuova installazione di un impianto di riscaldamento o solo in caso di sostituzione?

In passato il Superbonus si applicava solo in caso di sostituzione del vecchio impianto. Oggi, il Superbonus si applica anche per la nuova installazione di un impianto di riscaldamento, purché rientri tra gli interventi trainanti e venga rispettata la normativa vigente. Questo significa che, oltre alla sostituzione di un impianto, anche l'installazione ex novo può beneficiare del bonus, se congruente con le finalità di miglioramento energetico dell'immobile.

Il bonus del 110% è valido anche sulla seconda casa?

A partire dal 2025, il Superbonus 110% non si applica più alle seconde case se non sono immobili adibiti ad abitazione principale del richiedente o di un suo familiare. Pertanto, l'estensione ai bonus edilizi per le seconde case è stata ridotta, limitandosi agli immobili principali per accedere all'agevolazione fiscale.

Posso usufruire del bonus 110% se sono nudo proprietario?

Nel 2025, il nudo proprietario non può più accedere al Superbonus se non ha anche il diritto di usufrutto sull’immobile. Questo cambiamento limita l'accesso al beneficio solo ai titolari di diritti reali pienamente fruibili.

Se usufruisco del Superbonus 110% posso usufruire del Bonus Mobili?

No. A partire da quest'anno, è stato chiarito che il Bonus Mobili può essere richiesto separatamente dal Superbonus, ma solo in specifiche circostanze, come nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia che non rientrano nell'ambito del Superbonus. Tuttavia, non è più possibile combinarlo direttamente con il 110% in caso di lavori che prevedono il miglioramento energetico dell’edificio.

I massimali di Ecobonus e Sismabonus possono essere sommati o c'è un importo massimo per intervento?

Attualmente, i massimali di Ecobonus e Sismabonus non possono più essere sommati. Ogni intervento può fruire solo della detrazione prevista per ciascun bonus, senza la possibilità di cumulare i due. È quindi necessario scegliere quale tra le due agevolazioni si applica al caso specifico.

In caso di sostituzione caldaia autonoma rimangono valide le detrazioni fino al 65% per installazione delle valvole termostatiche?

Sì. Le detrazioni sono valide in virtù dell’art. 121 del Decreto Rilancio.

In caso di comunione dei beni tra coniugi il bonus al 110% raddoppia?

No. La detrazione spetta al contribuente che ha sostenuto le spese. Può essere però suddivisa tra gli aventi diritto.