Si può vendere casa se si sta ancora ripagando il mutuo?

Il mutuo è un prestito di durata medio-lunga. Si parla di 15, 20, 30 anni e a volte anche di più. In questo lasso di tempo possono succedere tante cose. Ad esempio, può capitare che la casa che si sta ripagando non sia più adeguata alle esigenze di una famiglia che si ingrandisce e che ha bisogno di un'abitazione più spaziosa, oppure che ci si trovi nella necessità di vendere per ottenere liquidità o, ancora, perché si decide di trasferirsi in un’altra città per motivi di lavoro o per semplice scelta.

Le soluzioni possibili

A questo punto viene da chiedersi: si può vendere la casa mentre si sta ancora pagando il mutuo? La risposta è sì, anche se l’operazione non è semplicissima e si può scontrare con la riluttanza di un potenziale acquirente che storce il naso di fronte a un immobile ipotecato.

Le soluzioni che permettono di superare l’ostacolo sono:

• l’estinzione anticipata del finanziamento;
• lo spostamento dell’ipoteca su un altro immobile;
• l'accollo del mutuo.

Qualsiasi sia l’opzione scelta, è sempre bene farsi fare dalla banca i conteggi che dimostrino con certezza a quanto ammonta il debito residuo a una certa data.

Estinzione anticipata

La pratica dell’estinzione anticipata, cioè il rimborso totale alla banca del capitale avuto in prestito prima della scadenza contrattuale, è sicuramente la soluzione più semplice dal punto di vista burocratico. Ma non sempre è possibile ricorrervi, se non si dispone della liquidità necessaria. A meno che il debito non venga estinto con il ricavato della vendita. Vediamo come funziona l’estinzione anticipata nelle due eventualità.

• Se già si dispone della somma necessaria a ripagare interamente il debito, basta inviare alla banca una raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito anticipatamente. La banca procederà con i conteggi estintivi calcolati a un determinato giorno e, una volta che il mutuatario avrà saldato il dovuto in un’unica soluzione, provvederà a cancellare l’ipoteca sull’immobile che potrà così essere venduto liberamente.
• Se non si ha la liquidità sufficiente è possibile estinguere il debito in fase di rogito, rimborsando alla banca quanto resta da pagare con il ricavato della vendita. Questa operazione va fatta dal notaio e, oltre al compratore e al venditore, deve essere presente anche un rappresentate della banca che ha erogato il mutuo. Nell’occasione, il compratore consegnerà alla banca un assegno di importo pari al debito residuo (più eventuali penali), che verrà così estinto. L’ipoteca viene così cancellata dalla banca e il compratore diventa proprietario dell’immobile libero da vincoli.

Ricordiamo che per i mutui stipulati dopo il 2007, l’estinzione anticipata non prevede il pagamento di alcuna penale o commissione. Mentre se il finanziamento è antecedente al 2007 bisognerà pagare una penale che, per legge, può variare dallo 0,20% all’1,90% sul debito residuo. L’aliquota applicata dipende dalla tipologia di tasso e dal tempo che manca alla scadenza naturale del contratto.

Spostamento dell’ipoteca su altro immobile

Cominciamo col dire che non tutte le banche accettano che si sposti l’ipoteca su un altro immobile. Ma se non ci sono impedimenti di questo tipo, è possibile ricorrere alla cosiddetta sostituzione di garanzia.

Ricordiamo che, quando si stipula un mutuo, la banca iscrive sull’immobile oggetto del finanziamento un’ipoteca che tutela l'istituto di credito nel caso in cui il mutuatario non paghi le rate. Se si verifica questa eventualità, infatti, la banca pignora la casa che viene successivamente messa in vendita. Dal ricavato la banca trattiene un importo pari al credito vantato.

Con la sostituzione della garanzia l’ipoteca viene trasferita su un immobile diverso dalla casa che si vuole vendere e quest’ultima può essere alienata libera da vincoli. Questa operazione richiede la presenza di un notaio ed è fattibile a patto che si disponga di un secondo immobile da ipotecare a titolo di garanzia per la banca.

Accollo del mutuo

L’accollo del mutuo avviene quando si compra una casa con mutuo in corso e l’acquirente, chiamato accollante, si assume l’obbligo di versare le rimanenti rate sino alla totale estinzione del debito. Non sempre le banche vedono di buon occhio l’operazione, soprattutto quando il soggetto che subentra viene giudicato non troppo solido sotto il profilo reddituale. La banca non può tuttavia opporsi e la sua adesione serve solo a rendere irrevocabile l’accordo tra le parti.

Quando si acquista una casa con accollo del mutuo è necessario procedere con un nuovo rogito. In questa fase, l’accordo tra le parti viene formalizzato e l’accollante deve versare al venditore la somma già rimborsata alla banca, impegnandosi a pagare il restante debito. L’accollo del mutuo presenta dei vantaggi per il compratore che può risparmiare su alcune spese, come ad esempio i costi di istruttoria. Al tempo stesso, è sempre consigliabile valutare la convenienza del mutuo che ci si accolla perché resterà soggetto a tutte le condizioni pattuite in origine. Cosa che può a volte risultare meno vantaggiosa rispetto alle condizioni di un mutuo stipulato ex novo.