Conformità catastale: cosa è e quando serve

Se volete vendere oppure comprare un immobile è di fondamentale importanza la dichiarazione di ‘conformità catastale’. Questa attesta che vi sia corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e le informazioni depositate presso il Catasto. Dal 1° luglio 2010, secondo quanto previsto dal DL 78/2010, c’è l’obbligo di dichiarare la conformità catastale in caso di compravendite, trasferimenti di proprietà e di atti attraverso i quali si costituiscono diritti reali su un determinato fabbricato.

Se manca la dichiarazione di conformità catastale le operazioni sopra elencate possono anche essere considerate nulle. Anche in fase di richiesta del mutuo, prima di erogare il finanziamento la banca effettuerà varie verifiche, tra le quali la perizia immobiliare che include l'accertamento della conformità catastale.

In cosa consiste la conformità catastale

La conformità catastale (da non confondere con la conformità urbanistica) attesta che la configurazione di un determinato immobile corrisponda a quella depositata nel registro del Catasto. Per questa ragione, una delle informazioni più rilevanti è rappresentata dalla planimetria, attraverso la quale si può verificare se elementi come, ad esempio, la suddivisione interna di una unità immobiliare, la volumetria e la presenza di finestre, balconi e porte siano coerenti con quanto depositato nei registri.

Un altro dato che deve corrispondere tra lo stato di fatto e quanto conservato nei registri del catasto è la destinazione d’uso dell’immobile. In caso si effettuino modifiche al fabbricato (ad esempio, ampliandolo, cambiandone la destinazione d’uso, variando la suddivisione dello spazio interno o aggiungendo un nuovo bagno), c’è l’obbligo di comunicare tali cambiamenti al catasto, presentando una denuncia di variazione catastale.

Se le modifiche non vengono denunciate, e a fronte di una verifica manca la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto depositato, si parla di ‘difformità catastale’. Cosa che può pregiudicare il buon esito di una compravendita o di un trasferimento di proprietà. In conclusione, prima di comprare o vendere un immobile bisogna accertare la regolarità della conformità catastale, verificando anche se c’è la possibilità di sanare l’eventuale abuso edilizio in presenza di difformità.

A chi richiedere la dichiarazione di conformità catastale

In caso di compravendita (o di altra operazione che trasferisca la proprietà o costituisca la titolarità di un diritto reale a favore di un altro soggetto), la dichiarazione di conformità catastale può essere certificata dal proprietario dell’immobile che può accertare la presenza di eventuali irregolarità attraverso una visura catastale. Il proprietario è perciò responsabile di quanto dichiara ed è chiamato a rispondere direttamente di eventuali affermazioni false.

In alternativa ci si può rivolgere a un professionista abilitato (ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra) che, dopo le verifiche del caso e nel rispetto di tutti gli obblighi previsti dalla legge, rilascia un attestato di conformità, assumendosi la responsabilità di quanto certificato. Nell’attestato devono essere riportati anche i titoli edilizi. Il costo per l’ottenimento di un attestato di conformità dipende soprattutto dalle dimensioni dell’immobile. Per un’abitazione di circa 100 mq la spesa è generalmente intorno a 100/200 euro.

La differenza con la conformità urbanistica

Può succedere che si faccia confusione tra la conformità catastale e la conformità urbanistica. Si tratta invece di due cose completamente differenti. Il catasto ha infatti valenza da un punto di vista fiscale e la conformità catastale mira a certificare l’entità della rendita catastale ai fini delle imposte da versare. In questo caso l’ente a cui si deve fare riferimento è l’Agenzia delle Entrate che è depositaria dei registri catastali avendo a suo tempo incorporato l’Agenzia del Territorio nella quale, prima ancora, era confluito il Catasto.

La conformità urbanistica certifica invece la regolarità di un immobile rispetto ai titoli edilizi rilasciati. Cioè ha l’obiettivo di accertare il rispetto di tutte le norme edilizie nazionali, regionali e comunali e che vi sia corrispondenza tra i titoli abitativi rilasciati dal Comune (ad esempio il permesso a costruire) o presentati allo stesso (ad esempio la Scia quando si intraprendono dei lavori di ristrutturazione). Quando si parla di conformità urbanistica il soggetto di riferimento è perciò il Comune di competenza e non l’Agenzia delle Entrate.