Cosa sono e come funzionano le permute immobiliari

A volte, negli annunci di case in vendita, si legge "possibilità di permuta". Che si tratti di uno scambio di immobili lo si capisce subito, ma non è certo un’operazione paragonabile a un baratto di figurine. C’è una procedura da seguire, che per certi versi assomiglia a una tradizionale compravendita, e ci sono diversi aspetti da considerare a seconda dei casi e della forma giuridica delle due parti. Vediamo in cosa consiste la permuta immobiliare, come funziona, quando e perché può essere vantaggiosa.

Cos’è la permuta immobiliare

L’art. 1552 del Codice civile stabilisce che "la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro". In pratica, a differenza di una normale compravendita il passaggio di proprietà non avviene a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro, ma attraverso lo scambio dei beni. Affinché la permuta sia valida è necessario un preliminare di permuta (o compromesso) contenente tutte le condizioni che regolano il trasferimento.

Quali sono le tipologie

La permuta si suddivide in due tipologie:

• permuta pura, quando i beni oggetto dello scambio hanno lo stesso valore;
• permuta con conguaglio, quando gli immobili hanno un valore diverso. In quest’ultimo caso, il proprietario dell’immobile che costa di meno deve versare un certo importo a copertura della differenza. Ad esempio: se il signor X permuta il suo immobile del valore di 100mila euro con l’immobile del signor Y, il cui immobile vale 150mila euro, il signor X dovrà versare al signor Y 50mila euro a conguaglio.

Come cambia la fiscalità nei diversi casi

Le permute immobiliari hanno effetti diversi sulla fiscalità a seconda della forma giuridica delle due parti e dei requisiti dell’immobile. Ricordiamo a tale proposito che la tassazione dipende dal valore catastale calcolato sulla rendita catastale rivalutata, cioè moltiplicata per una determinata aliquota a seconda che l’immobile sia abitazione principale o seconda casa.

Permuta diretta

Nella permuta diretta o tra privati (soggetti a imposta di registro): l’imposta di registro applicata cambia a seconda che l’immobile sia abitazione principale o seconda casa:

• se i beni scambiati hanno entrambi un valore catastale di 60mila euro e sono entrambi prima casa, l’imposta di registro è al 2% ed è pari a 1.200 euro;
• se il valore catastale del primo immobile è 60mila euro e quello del secondo è 80mila e sono entrambi abitazioni principali, si applica sempre l’aliquota al 2% ma sul valore più alto e, in questo caso, l’imposta di registro è di 1.600 euro;
• se i due immobili hanno, ognuno, un valore catastale di 60mila euro ma sono due seconde case bisogna applicare l’aliquota al 9% e l’imposta di registro sale a 5.400 euro;
• se il valori catastali dei beni sono, rispettivamente, 50mila euro e 60mila euro e gli immobili sono entrambi seconde case, l’imposta di registro è di 5.400 euro perché l’aliquota al 9% si applica sul valore più alto;
• se il primo immobile è abitazione principale e il suo valore catastale è 80mila euro, mentre il secondo ha un valore catastale di 50mila euro ma è seconda casa, l’imposta di registro si calcola al 9% ma su 50mila euro ed è pari a 4.500 euro.

In tutti i casi, l’imposta di registro è dovuta al 50%, cioè i contraenti ne pagano metà a testa.

Permuta indiretta

Si parla di permuta indiretta quando l’operazione, per una questione di tempistica, avviene attraverso due transazioni separate. In questo caso anche la tassazione viene calcolata separatamente e ognuna delle parti paga per sé.

Permuta tra privato e impresa edile

Si verifica quando il costruttore si impegna a cedere un’abitazione a un privato in cambio della sua ‘vecchia’ casa nel caso in cui il privato non riuscisse a venderla entro un determinato tempo. Il rapporto è quindi tra un soggetto esente Iva e un soggetto ‘non esente Iva’ e le relative tasse vanno pagate su entrambi gli immobili.

Vantaggi della permuta

Se nei casi di permuta indiretta e permuta tra privato e costruttore non ci sono particolari vantaggi fiscali, nella permuta diretta si ottengono risparmi notevoli perché l’atto è unico e le imposte, le spese accessorie e quelle notarili si dividono a metà, a differenza di quanto avviene in una normale operazione di compravendita per la quale tutti i costi sono a carico dell’acquirente.

I possibili rischi

Potrebbero sorgere dei problemi se sugli immobili, o su uno degli immobili, gravano ipoteche o mutui. In tal caso, prima di procedere con la permuta, il bene deve essere liberato dai gravami. L’operazione è possibile ma non sempre facile e veloce. Per questo si consiglia sempre sia di rivolgersi a un notaio che per tempo possa appurare se tutto è in regola, sia di visitare l’immobile prima di iniziare l’iter per verificarne le condizioni.