La corsa dei tassi sui mutui non si ferma

Il settimo rialzo dei tassi

Il tutto ha preso avvio il 21 luglio 2022 con il primo aumento di 50 punti base dei tre tassi di riferimento della Bce (rifinanziamento principale, marginale e sui depositi), seguito dall’aumento di 75 punti base l’8 settembre, uguale il 27 ottobre, per poi assestarsi con rialzi da 50 punti base il 15 dicembre, il 2 febbraio e il 16 marzo. L’ulteriore ritocco di maggio di 25 punti era atteso e ormai dato per scontato.

L’unica buona notizia, in questo contesto, è che l’aumento, se continuerà (si guarda già al prossimo di luglio), avverrà con meno intensità rispetto ai mesi precedenti. Se da un lato il board di Francoforte (sede della Bce) vuole arginare l’aumento dei prezzi, dall’altro sta provocando un’iniziale crisi, soprattutto tra chi ha avviato un finanziamento per l’acquisto di casa con un tasso variabile e si ritrova a fare i conti con proiezioni non prevedibili di aumento delle rate.

Gli esperti della BCE hanno indicato nel comunicato del 16 marzo che l’inflazione si collocherebbe in media al 5,3% nel 2023, al 2,9% nel 2024 e al 2,1% nel 2025. L’obiettivo da raggiungere è quello del 2%.

Il dato di Banca d’Italia

Il 12 aprile Banca d’Italia ha fornito il periodico aggiornamento sui tassi di interesse sulle varie tipologie di prestito. I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie (considerando quindi il Taeg, Tasso annuale effettivo globale), si sono collocati al 4,12% a febbraio (3,95% in gennaio). Banca d’Italia sottolinea che la quota di questi prestiti con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno è stata del 46% (59% nel mese precedente).

Dopo il comunicato di Banca d’Italia è arrivata la replica dell’Unione consumatori. Il rialzo dei tassi sui mutui di febbraio rappresenta una stangata da 159 euro in più al mese per le famiglie italiane rispetto a un anno fa. "Non solo in un solo mese i tassi salgono dal 3,95% al 4,12%, +0,17 punti percentuali, ma rispetto a febbraio 2022, quando erano a 1,85%, decollano di 2,27 punti percentuali" ha affermato Massimiliano Dona, presidente dell'Unc. "Considerando l'importo e la durata media di un mutuo, un rialzo dei tassi così consistente significa che, la rata, per chi ha sottoscritto ora un mutuo a tasso variabile, aumenta, rispetto a un anno fa, da 585 a 744 euro, con un rincaro pari a 159 euro al mese. Una mazzata annua pari a 1908 euro" conclude Dona.

E ora i calcoli sono tutti da rifare, guardando sempre al rialzo con il nuovo aggiornamento.

Le analisi e gli scenari

Secondo i dati di Facile.it, che fornisce aggiornamenti costanti sui tassi mutui attuali, il 18,6% dei mutuatari che lo scorso anno hanno chiesto un mutuo, oggi non avrebbe i requisiti per presentare domanda. A essere saltato è il rapporto rata/reddito usato dalle banche come criterio di selezione per l’erogazione del finanziamento. Il dato riflette la crescita del costo del denaro e dunque la percentuale potrebbe salire ulteriormente nei prossimi mesi se i tassi continueranno ad aumentare.

A causa dei tassi in crescita, gli aspiranti mutuatari, rispetto al passato, devono fare i conti con rate più alte che, di fatto, complicano l’accesso al credito da parte delle famiglie; basti pensare che, a parità di rata, il potere di acquisto di un nuovo mutuatario è calato del 22% in un solo anno e oggi, per comprare casa tramite finanziamento, bisogna avere un reddito più alto del 27% rispetto a dodici mesi fa. O ridimensionare la ricerca su immobili con requisiti diversi che si avvicinino al potere d’acquisto attuale.

I calcoli di Facile.it

Per chi ha un mutuo medio a tasso variabile – secondo le simulazioni di Facile.it – l’ultimo rialzo dei tassi potrebbe tradursi in un aumento della rata di ben 237 euro (+52%) rispetto all’inizio dello scorso anno.

Per capire come sono cresciute le rate e come potrebbero salire ancora a seguito del nuovo rialzo dei tassi da parte della Bce, il comparatore ha preso in esame un finanziamento a tasso variabile da 126.000 euro in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022.

Il tasso (TAN) di partenza usato nell’analisi è pari a 0,67%, corrispondente ad una rata mensile di 456 euro. A seguito dei diversi aumenti del costo del denaro messi in atto da parte della Banca Centrale Europea per contrastare l’inflazione, il tasso del mutuo variabile tipo è salito notevolmente, arrivando a superare, ad aprile 2023, il 4,10%. Con l’ulteriore rialzo Bce dello 0,25%, la rata mensile del finanziamento preso in analisi potrebbe arrivare addirittura a 693 euro, il 52% in più rispetto a quella iniziale.

Guardando alle aspettative di mercato (Futures sugli Euribor aggiornate al 26 aprile 2023) emerge come gli aumenti potrebbero continuare ancora; gli esperti prevedono che l’Euribor a 3 mesi non smetterà di salire, raggiungendo il suo picco a settembre 2023, con un valore intorno al 3,76%; se queste previsioni fossero corrette, il tasso del mutuo medio preso in esame supererebbe la soglia psicologica del 5%, con una rata di circa 737 euro, vale a dire oltre 280 euro in più rispetto a quella di gennaio 2022.

Da qui in poi, sempre secondo le aspettative, la tendenza dovrebbe invertirsi e i tassi iniziare a calare, tanto è vero che le quotazioni di giugno 2024 stimano l’Euribor a 3 mesi intorno al 3,22%, vale a dire una rata mensile pari a 698 euro.

La spinta verso il fisso

Le banche ormai stanno spingendo sui tassi fissi, soprattutto quelli di lunga durata; questo si traduce in spread bassi e tassi finali (TAN) estremamente competitivi e, in diversi casi, addirittura inferiori ai tassi variabili.

Secondo le simulazioni effettuate a fine aprile da Facile.it, prendendo in considerazione il mutuo standard utilizzato nell’analisi precedente, i migliori tassi fissi (TAN) disponibili online oggi partono dal 2,99%, corrispondente ad una rata di 597 euro, mentre per un mutuo variabile la migliore offerta parte da un TAN di 3,70% (rata di 644 euro). Questo vuol dire che se oggi si sceglie bene il fisso, non solo ci si assicura la stabilità della rata, ma si riesce addirittura a risparmiare qualcosa rispetto alla rata di partenza di un mutuo variabile.

In Italia sono circa 3,7 mln le famiglie con un mutuo. Quasi 3 mln hanno già fatto una scelta optando per il tasso fisso, modalità che rappresenta circa l’80% dei contratti richiesti.

Per chi invece ha già acceso un mutuo a tasso variabile, e teme di non riuscire più a sostenere ulteriori aumenti della rata, si aprono due strade. La legge di bilancio ha previsto che fino al 31 dicembre 2023 chi, prima del 1° gennaio 2023, ha sottoscritto un mutuo ipotecario a tasso variabile, di importo fino a 200 mila euro e con ISEE non superiore a 35 mila euro, ha diritto di ottenere la rinegoziazione del mutuo, sempre che non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate. Il calcolo del tasso è effettuato con alcuni parametri indicati da legge.

Non sempre tuttavia la strada della rinegoziazione è quella più conveniente: tutto dipende dal tasso del contratto in essere e da quelli disponibili sul mercato. È sempre utile valutare anche una surroga, effettuando un confronto delle offerte con i tassi attuali.

In questo momento, spiegano da Facile.it, il mercato presenta interessanti opportunità per chi ha un variabile e vuole cambiare; con le condizioni attuali non solo si può fare una surroga passando al fisso (così da tutelarsi da futuri aumenti), ma in alcuni casi è addirittura possibile farlo riducendo la rata mensile. Per chi invece deve stipulare un nuovo contratto di mutuo il consiglio è di tenere monitorato l’andamento degli indici e propendere per il tasso fisso.