Mutuo o affitto: gli scenari aggiornati al rialzo dei tassi

Acquistare casa resta l’obiettivo primario

Secondo l'ultima Indagine sulle famiglie 2023 di Nomisma, la conseguenza della perdita di potere d’acquisto si traduce in una minore quota di famiglie che riesce a risparmiare (33,8% nel 2023) con impatti diretti sulle tendenze legate all’abitare, tra le quali l’acquisto di un’abitazione e la scelta di vivere in affitto. Nel complesso va però sottolineato, ancora una volta, il grande interesse degli italiani nei confronti della casa.

L’interesse all’acquisto di una casa si conferma infatti anche quest’anno, tanto che complessivamente sono circa 3,1 milioni le famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi.

Sul fronte locazioni si assiste, invece, ad una flessione dei nuovi contratti, dopo la forte ripresa nel 2022. Nello specifico, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all’affitto di una o più abitazioni per un periodo superiore a 6 mesi è passata dal 5,6% nel 2022 al 5% nei primi mesi del 2023.

Affitto vs mutuo: cinque ragioni per scegliere l’affitto

Dopo questa fotografia vediamo quali possono essere le spinte per la scelta dell'affitto.

Non ci sono abbastanza risparmi per accedere a un mutuo

La principale ragione per preferire l'affitto, e forse la più importante, confermata anche dalla ricerca di Nomisma: si sceglie l’affitto principalmente perché, per la maggior parte delle famiglie, l’affitto rappresenta l’unica soluzione percorribile, a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato della compravendita.

Radici e lavoro globale

Si opta per la locazione se per esigenze di vita e lavoro si ipotizza, ad esempio, che la sede dove si vive o la situazione abitativa scelta sia provvisoria, soggetta cioè a cambi nel breve periodo.

Zero costi di manutenzione

Pro affitto propende anche il fatto che i costi di manutenzione gravano sul proprietario e non sul locatore, e che far fronte alle spese improvvise non è compito del locatore. Se in linea di principio è vero, il caro affitti degli ultimi anni nelle maggiori città dimostra un costo indiretto di queste voci sui canoni. In buona sostanza i proprietari, dove c’è domanda, riescono ad ammortizzare i costi sostenuti ritoccando i canoni di locazione e ricomprendendo nel canone le voci di spesa, facendo sì che il locatore sia – anche se indirettamente – compartecipe di quegli oneri.

Meno tasse

L’affitto aiuta inoltre a mantenere il reddito basso e pagare meno imposte. Possedere un immobile, infatti, si traduce anche in un carico di tasse e imposte più elevato, oltre che in una crescita della propria ricchezza patrimoniale ai fini delle certificazioni Isee o di reddito.

Maggiore indipendenza

L’affitto consente anche a chi non può permettersi un mutuo di ottenere una certa indipendenza. Con la locazione è possibile andare a vivere da soli, e in tempi relativamente brevi, anche se non si hanno le disponibilità economiche per comprare casa o le garanzie necessarie per ottenere un finanziamento.

Mutuo vs affitto: cinque ragioni per preferire il mutuo

Vediamo adesso le ragioni che spingono a preferire un mutuo.

Investimento nel tempo

La prima ragione da considerare quando si compra casa è che si sta realizzando un investimento duraturo nel tempo. Quello che si acquista oggi, seppur con alcuni sacrifici nell’immediato, diventa di proprietà e può dimostrarsi un valido bene rifugio. Se, in futuro, si dovesse aver bisogno di liquidità, si potrebbe sempre procedere a una vendita che difficilmente farebbe andare al di sotto del prezzo pagato per l’acquisto. È raro assistere a una svalutazione a picco dell’immobile. Le rate che oggi si pagano per il mutuo si ammortizzano nel tempo con il valore dell’immobile, che verosimilmente sarà in crescita. L'acquisto di un immobile, poi, rappresenta una proprietà che può essere lasciata in futuro agli eredi che potranno riutilizzarla come meglio credono.

Inflazione ed erosione del risparmio

In definitiva pagare il mutuo consente di avere un bene che segue sempre il costo dell'inflazione, mentre con l'affitto tutti i canoni pagati andranno perduti, oltre ad essere soggetti ad un aumento costante del canone negli anni. Con il mutuo di fatto si accantonano nel tempo e si mettono al riparo dall’inflazione i propri risparmi: la casa, in questo senso, funge quasi da salvadanaio.

Esigenza di stabilità e sicurezza

Comprare casa può soddisfare le esigenze di stabilità e sicurezza che si hanno quando si raggiunge una certa maturità anagrafica e lavorativa o quando si vuole costruire una famiglia con il proprio partner.

Personalizzazione dell’immobile

Possedere un immobile consente di poterlo trasformare come si desidera in base alle proprie esigenze e adattarlo successivamente in base ai cambiamenti in atto. Quando la casa è di proprietà, non ci sono vincoli per ristrutturarla e riammodernarla come meglio si crede.

Agevolazioni fiscali e prima casa

Il mutuo può essere richiesto usufruendo di vantaggiosi tassi di interesse che consentono di ottenere una rata sostenibile, anche per le famiglie numerose o monoreddito. Oggi, seppur con il rialzo dei tassi, alla fine, soprattutto nelle grandi città, diventa più sostenibile una rata di mutuo che un affitto. Infine, anche la ristrutturazione può essere realizzata usufruendo di sgravi fiscali e incentivi per la riqualificazione energetica.

L'analisi aggiornata al rialzo dei tassi

Per fare un esempio concreto, prendiamo in considerazione una città come Milano e una come Bologna e valutiamo se conviene di più il mutuo o l'affitto anche dopo gli ultimi rialzi dei tassi.

Per l'analisi abbiamo considerato lo scenario dopo 1 mese, dopo 5 anni e dopo 10. In entrambi i casi, vedremo come acquistare casa conviene rispetto all’affitto nonostante l’aumento dei tassi.

Per la prima analisi consideriamo un bilocale in vendita a Milano in Corso Lodi 65 (zona semicentro) di 42mq, al prezzo di 249.000€, e un bilocale in affitto nello stesso stabile di 50 mq, con canone di affitto di 1.000€ mensili.

La casistica analizzata è quella di un finanziamento per giovani under 36 (per cui esistono condizioni fiscali di agevolazione interessanti), con tasso 3,25% (rilevato a metà giugno 2023) ed LTV 80%.

Scenario 1 - Milano - Mutuo

• Valore dell’immobile: 249 mila euro
• Anticipo non coperto da mutuo: 50 mila euro 
• Importo mutuo: 199 mila euro 
• Costi notarili e di agenzia: 15 mila euro 
• Durata mutuo: 30 anni

Scenario 1 - Milano - Affitto

• Canone mensile: 1.000 euro
• Spese di agenzia: 1.600 euro

Nel caso dell’acquisto, come investimento è considerata la quota capitale, cioè la parte della rata volta a rimborsare l’acquisto dell’immobile, mentre come costo la quota interessi, quindi la parte della rata che rappresenta il costo vero e proprio del finanziamento. Nell’immediato si nota come il costo complessivo della rata di mutuo, formato dalla somma di investimento e costo mensile, sia comunque inferiore al canone di affitto.

Certo c’è da considerare l’esborso iniziale. Ma se valutiamo le proiezioni dell’investimento a cinque e a dieci anni, è evidente come ci siano dei risparmi sui costi veri e propri nel caso del mutuo, e se si decidesse di vendere la casa si potrebbe maturare un utile consistente, pari a 13.584 euro in cinque anni e addirittura 44.477 euro dopo i dieci anni.

Vediamo ora se e come cambia la situazione spostandoci nella città di Bologna.

In questo caso si è presa in considerazione la vendita di un trilocale in zona Saffi (via Oslavia) di 70 mq e l’affitto di un trilocale della stessa metratura e situato nella stessa zona (via Aurelio Saffi). Per il mutuo sono state utilizzate le stesse condizioni già viste per la città di Milano.

Scenario 2 - Bologna - Mutuo

• Valore dell’immobile: 189 mila euro
• Anticipo non coperto da mutuo: 38 mila euro 
• Importo mutuo: 151 mila euro 
• Costi notarili e di agenzia: 15 mila euro 
• Durata mutuo: 30 anni

Scenario 2 - Bologna - Affitto

• Canone mensile: 1.000 euro
• Spese di agenzia: 1.600 euro

Per la città di Bologna risulta ancora più marcato il risparmio nel confronto tra mutuo e affitto. Nell’immediato si risparmiano intorno ai 320 euro con la rata del mutuo rispetto alla mensilità dell’affitto. Allo stesso modo, i costi veri e propri in cinque e dieci anni sono quasi il doppio nell’affitto, e decidendo di vendere la casa si otterrebbe un utile di 21.548 euro in cinque anni e 59.461 euro trascorsi i dieci anni.

In conclusione

L’affitto insomma potrebbe essere una soluzione di breve periodo se si è giovani e ancora non si ha una prospettiva lavorativa ben definita. Al contrario, il mutuo può essere la soluzione più idonea quando si ha una residenza stabile e un lavoro definito, con un risparmio iniziale da voler investire in qualcosa che resti nel futuro.

Generalmente per comprare un immobile con un mutuo acquisto casa è necessario disporre di una cifra pari almeno al 20% del costo dell'abitazione e di ulteriore denaro per coprire le spese di acquisto, come ad esempio il deposito cauzionale, le spese di intermediazione e i costi notarili. Il mutuo, infatti, nella maggior parte dei casi copre l'80% dell'importo necessario all'acquisto dell'immobile, mentre tutte le altre spese sono a carico dell'acquirente. Non bisogna dimenticare però che sul mercato esistono soluzioni come i mutui al 100% che arrivano a coprire l'intero valore dell’immobile.

Sebbene quindi le spese iniziali siano sicuramente più alte nel caso dell’acquisto, per tutti coloro che hanno da parte alcuni risparmi e possono accedere a un mutuo, questa rimane la soluzione più conveniente nel lungo periodo per ottenere un reale valore dall’investimento economico portato avanti nel tempo.