Mutui, le rate iniziano a calare: è corsa contro il tempo per le offerte più vantaggiose

Che 2024 aspettarsi sul fronte dei mutui? A questa domanda hanno provato a rispondere gli esperti. Lo scenario delineato è quello di una stabilizzazione dell’aumento del costo del denaro. Inoltre, si inizia ad intravedere un’inversione di tendenza nell’aumento costante delle rate.

Il primo a dare segnale dell’inversione è il tasso fisso applicato ai mutui. Vediamo insieme cosa potrebbe succedere, con una premessa: in questo campo nessuno ha la verità in tasca.

L’aumento del costo del denaro

L’anno appena concluso è stato un anno pesante e oneroso per chi ha sostenuto un finanziamento per l’acquisto di un immobile. Si è imparato ad attendere i comunicati di Francoforte, sede della Banca Centrale Europea, con un misto di ansia e rassegnazione.

La stretta monetaria, avviata nel luglio 2022, ha portato alla crescita del costo del denaro dallo zero al 4,50%: in questo periodo, la Bce è intervenuta con ben dieci aumenti consecutivi. A dicembre 2023, invece, ha lasciato il costo del denaro invariato.

La ricerca Nomisma

A novembre, una ricerca di Nomisma ha suonato il campanello di allarme per le famiglie italiane che hanno un mutuo, soprattutto a tasso variabile.

Dall’Osservatorio SalvaLaTuaCasa-Nomisma, è emerso che la rata di un mutuo a tasso variabile raggiunge livelli di allerta per tutte le fasce di reddito fino a 1.900 € netti mensili. Il peso delle rate arriva a superare il 60% del reddito netto di queste famiglie.

L’incremento del costo del denaro, avverte Nomisma: “potrebbe inoltre interrompere la progressiva riduzione del tasso di deterioramento dei mutui in carico alle famiglie verificatasi negli ultimi dieci anni, anche grazie alle moratorie varate nel periodo Covid. In mancanza di misure efficaci, il forte rialzo dei tassi potrebbe causare un marcato peggioramento della rischiosità del credito, con impatti negativi sia per le famiglie sia per gli istituti di credito”.

Ecco, dunque, che occorre osservare con favore la tendenza in atto di inizio calo delle rate.

Il ruolo della BCE

Perché si guarda la Bce? L’aumento dei tassi di interesse ha un riflesso dirompente sulla vita dei cittadini Ue. L’aumento dei tassi di interesse, infatti, comporta un conseguente aumento del costo dei beni di consumo e anche del costo del denaro, con il riflesso (che abbiamo imparato a conoscere bene) sui mutui e sugli interessi dei prestiti.

La strategia della Banca Centrale Europea, ma anche della banca centrale statunitense (Fed), è stata adottata per bloccare il fenomeno dell’inflazione. In seguito alla crisi del debito sovrano nel 2012 prima, e in seguito alla pandemia del 2020 poi, le banche centrali hanno iniettato molta liquidità nel sistema economico, rendendo il costo del denaro molto basso.

Questa iniezione di liquidità ha provocato negli anni un forte aumento della domanda, provocando un aumento dell’inflazione, esplosa nel 2022 a causa del conflitto ucraino e del conseguente aumento delle materie energetiche. Le Banche Centrali stanno provando a porre rimedio con la “medicina” dell’aumento del costo del denaro, che dovrebbe drenare la massa monetaria in circolo

Ma questo meccanismo ha un costo per i consumatori molto elevato, in termini sia di potere di acquisto che nella capacità di far fronte alle rate del mutuo, cresciute a dismisura nell’ultimo anno.

Lo scenario del 2024

Qualcosa si muove nel cammino della discesa dei tassi. Ha iniziato l’Irs, il parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso che, sebbene rispetto a inizio anno abbia triplicato il suo valore, ha fermato la sua corsa, dopo l’estate, e oggi risulta più conveniente del tasso variabile.

L’Euribor, il parametro utilizzato per il calcolo dei mutui a tasso variabile, ha registrato nell’ultima rilevazione 2023 del 29 dicembre:

• un indice pari al 3,89% per quello a 3 mesi, 
• un calo dal 4 al 3,87% per quello a un mese.

Si tratta di flessione ridotta, ma che spiegherà i suoi effetti già con le prossime rate del mutuo. Alcuni stimano che per un mutuo a 30 anni, di importo di 200 mila euro, si risparmieranno 12 euro al mese.

Tutto dipende dai livelli di inflazione, che condizionerà le scelte della Bce. Il 13 dicembre, l’inflazione ha raggiunto la soglia target del 2%, pertanto non abbiamo assistito a rialzi, e ciò fa sperare alla possibilità che i tassi abbiano raggiunto il picco e che possa esserci nel prossimo futuro un’inversione di tendenza. Al momento, in area euro, è al 2,4%, vicino alla cifra del 2% (considerato il punto di arrivo dello “sfebbramento” voluto a partire da luglio 2022 dalla Banca centrale europea).

Attualmente, il calo è più consistente se si guarda alle offerte del tasso fisso. Questo perché ai due parametri, per avere il tasso conclusivo finale applicato, bisogna applicare lo spread, ovvero la commissione applicata dalla banca. Dal confronto dei due tassi, risulta al momento più conveniente il tasso fisso.

Gli esperti di Facile.it hanno calcolato che un mutuo da 126 mila euro, della durata di 25 anni, al quale si applica un tasso del 3,36%, prevederebbe oggi una rata mensile di 600 euro. Le stesse condizioni, due mesi fa, avrebbero portato ad una rata da 662 euro al mese.

Per quanto riguarda il mutuo a tasso variabile, oggi è come se si fossero pagate rate per 24 mesi invece che 12. Si ipotizzano cali fino a 60 euro, in base alla tipologia di mutuo.  Il picco massimo è stato toccato a novembre, come registra Banca d'Italia, che evidenzia anche un iniziale calo. Gli analisti, nel leggere questi dati, si aspettano una moderata discesa, che partirà dai mutui a tasso fisso di nuova sottoscrizione.

Banca d’Italia riporta, nel suo report, che il Taeg medio sui mutui a gennaio 2023 era al 3,95%, per poi salire costantemente fino a giungo al 4,65%. Si è poi riassestato al 4,58%, durante il mese di luglio. Dopo il 4,65% di settembre, i tassi sono tornati a salire fino al 4,92% di novembre.

La surroga

In questo scenario e con queste aspettative, la surroga del mutuo potrebbe tornare ad essere interessante. Questa soluzione è caldeggiata anche dall’Associazione bancaria Italia per venire incontro al caro rate, ma non viene praticata perché giudicata poco impattante dal mercato,

Con lo scenario che va delineandosi, potrebbe tornare invece conveniente. La surroga, lo ricordiamo, incide sulle modifiche legate alle voci del tasso e della durata.

Mutuo 2024, conviene?

Occorre non perdere tempo con atteggiamenti attendisti e prendere il tasso al momento conveniente. Nessuno ha la palla di cristallo e può ipotizzare cosa deciderà la Bce. Nessuno può garantire che domani ci siano offerte migliori e più vantaggiose. Insomma, è il momento di cogliere l’attimo e approfittare dell’inizio della discesa.