Taglio dei tassi BCE: gli effetti sui mutui e sul mercato immobiliare

L’aria sui mutui è cambiata ma piuttosto di una brezza si tratta di un lieve venticello. Il tanto atteso taglio dei tassi è arrivato e le speranze che fosse il primo di una serie sono state deluse dalle parole di Christine Lagarde, capo della Banca centrale europea.

Il sei giugno, dunque, la Banca Centrale Europea (BCE) ha deciso, dopo dieci riunioni in cui aveva scelto di aumentare il costo del denaro o al massimo lasciarlo invariato, di tagliare di 25 punti base il costo del denaro.

Un’inversione di rotta dal percorso intrapreso nel luglio 2022 deciso per “sfiammare” l’inflazione dell’area euro. Una procedura non indolore che ha visto crescere il costo delle rate dei mutui e un deciso rallentamento del mercato delle compravendite immobiliari.

Cosa è successo?

La Banca Centrale Europea nella sua riunione del 6 giugno ha deciso di tagliare i tassi per la prima volta dal 2019 (dal 2022 il trend è stato di aumento). Una riduzione di 0,25 tradotto in un passaggio del tasso sui depositi dal 4 al 3,75%, quello di riferimento dal 4,50 al 4,25% e quello sui prestiti marginali dal 4,75% al 4,50%. La decisione è stata presa quasi all’unanimità con un solo governatore contrario.

Ma nella stessa riunione sono state riviste al rialzo le previsioni sull’inflazione. La presidente non si è sbilanciata sui prossimi passi. Anzi ha spiegato che le prossime decisioni saranno prese meeting dopo meeting e la riduzione dei tassi potrà affrontare un percorso accidentato.

Nessuna indicazione, dunque su una eventuale azione di normalizzazione di abbassamento del costo del denaro ma, al contrario, nel comunicato si sottolinea che le pressioni restano forti e l’inflazione resterà a livelli più alti del target per gran parte del 2025, portando dunque la stima sull’inflazione dal 2,3 al 2,5%

Gli effetti sui mutui

Dal 6 giugno con il primo taglio di 25 punti base, Facile.it ha calcolato che il calo per un mutuo variabile medio potrebbe essere di 18 euro. In meno di due anni, chi ha sottoscritto un mutuo medio, spiegano da Facile.it, 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%) ha visto aumentare la rata di oltre il 60%. Per assistere, tuttavia, ad un calo significativo, bisognerà attendere ancora un po’ di tempo.

Analizzando l’andamento dei Futures sugli Euribor (le aspettative degli operatori sull’Euribor 3 mesi per i successivi 5 anni), continua l’analisi di Facile.it, si scopre che la rata, arrivata a maggio 2024 a 747 euro, potrebbe scendere, complessivamente, di circa 37 euro, entro la fine dell’anno, e di 55 euro entro giugno 2025, arrivando così a 692 euro tra 12 mesi.

«Alla luce di questi dati, il consiglio per chi non vuole attendere il calo è di valutare una surroga; le condizioni presenti oggi sul mercato sono favorevoli ed è possibile passare dal variabile al fisso ottenendo un tasso migliore», spiegano gli esperti di Facile.it.

Un altro fattore fa ben sperare che dopo i rialzi sul mercato immobiliare qualcosa è cambiato a favore dei consumatori. Come sottolineano gli esperti di Facile.it, si è iniziato a osservare un calo nei rialzi proprio dai tassi fissi che ad oggi scontano di condizioni favorevoli; questa è anche la ragione per la quale, secondo l’osservatorio di Facile.it, le richieste di finanziamenti sono tornate a crescere del 17% nei primi 4 mesi del 2024.

Spostando lo sguardo sul mercato attuale, le migliori offerte disponibili online, per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%), prevedono tassi fissi a partire da un TAN pari al 2,90%, vale a dire una rata mensile di 590,97€. Indici ancora più vantaggiosi per i cosiddetti mutui green a tasso fisso (per immobili in classe A o B): in questo caso i tassi partono da un tasso TAN pari a 2,70%, con una rata mensile di 578,03 euro.

Il calo dei fissi degli ultimi mesi, come detto, rappresenta un’opportunità anche per chi vuole provare a surrogare il finanziamento; Facile.it ha calcolato che i migliori tassi di surroga partono da 3,05%, pari ad una rata di 600 euro (che scende a 578 euro in caso di surroga green). Ipotizzando il mutuo medio variabile preso in esame, arrivato a maggio 2024 a 747 euro, un’operazione di surroga consentirebbe di abbassare la rata di 147 euro al mese.

Calo anche per il debito

Il calo dei tassi genera un benefico effetto sulle casse dello Stato per i minori interessi che deve corrispondere sul debito pubblico, arrivato a sfiorare i 2.900 miliardi. L'Ufficio Parlamentare di Bilancio calcola un possibile risparmio di 3 miliardi quest'anno, in previsione di una diminuzione complessiva dei tassi della BCE di 100 punti base nel corso del 2024. Risparmio che diventa più corposo l'anno prossimo raggiungendo i 7 miliardi, per poi salire a circa 10 miliardi nel successivo.

Il mercato immobiliare

Il report di Banca di Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate di fine maggio 2024 evidenzia l’andamento dei primi tre mesi del 2024. La fotografia che emerge è di prezzi di casa stabili anche se una percentuale minima di operatori è tornata a registrare un aumento delle quotazioni.

Un leggero rialzo che però ancora non bilancia la percentuale di coloro che riportano una diminuzione dei prezzi e che comunque resta al 20,5%, pur calando dal 24,8% registrato in precedenza.

Tempistica degli acquisti e sconti

Lo sconto medio sui prezzi delle abitazioni rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto invece pressoché invariato e quindi ad un livello molto contenuto. Infatti, le diminuzioni di prezzo, rispetto alla richiesta iniziale del venditore, hanno un valore medio pari all’8,3 per cento. Al riguardo, anche i tempi di vendita sono sostanzialmente stabili e al quanto ridotti, in media 5,9 mesi dall’avvio della contrattazione.

L’incognita dei mutui in corso d’assestamento

Le difficoltà di ottenere un mutuo si sono attenuate. Il report sottolinea che la quota degli operatori che segnalano problematicità o impedimenti nell’ottenere un finanziamento da parte degli acquirenti arretra al 23,7 per cento, più di dieci punti percentuali al di sotto dei valori raggiunti nel III trimestre del 2023. Un effetto diretto di tale trend è visibile nella percentuale effettiva di acquisti finanziati con mutuo che, per la prima volta in crescita dalla fine del 2022, s’attesta al 62,5 per cento.