Mutuo o affitto, quale scegliere? Guida al confronto

Mutuo o affitto, quale conviene di più?

Si è detto che, a spingere verso l’affitto, è l’aumento del costo delle rate dei mutui, come conseguenza dell’aumento del costo del denaro, da parte della banca centrale europea (Bce) per contenere l’inflazione. Ma è davvero così? Nelle città i canoni di locazione non conoscono frenata, in uno scenario in cui gli immobili da affittare sono in diminuzione, soprattutto nelle città più turistiche o grandi si preferiscono gli affitti brevi.

Una ricerca di Nomisma sugli affitti ha evidenziato che: “Nonostante una domanda elevata (oltre 700.000 richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), esiste una significativa discrepanza tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva". Circa l’11% delle abitazioni nel Paese rimane non utilizzato o non concesso in locazione”.

Per Nomisma, il mercato degli affitti, lungi dall’essere saturo, risulta bloccato, e conferma che una responsabilità è da ritrovarsi negli affitti brevi: “L’elevata quota di abitazioni inutilizzate (o nelle disponibilità dei proprietari) associata all’accresciuta dimensione del mercato degli affitti brevi, specie nelle località turistiche, rappresenta la fotografia più realistica di un orientamento che rende sempre più difficile l’individuazione di soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine”.

Nella bilancia delle comparazioni, sempre Nomisma avverte che: “nel 2023, gli affitti sono saliti del +3%, percentuale che si traduce in circa 48.000 nuclei familiari che hanno scelto l’affitto rispetto all’acquisto. c’è stato anche un aumento medio dei canoni di locazione stimato al +3,8% nelle città italiane più grandi e al 2,9% in quelle intermedie.” Sul fronte delle compravendite, Nomisma evidenzia che nel 2023 c'è stato un calo del 10%, pari a circa 710 mila in meno.

Inizia il calo delle rate dei mutui

Dai mutui, però, arrivano segnali che qualcosa sta cambiando, con un calo del valore dei tassi, a partire dal tasso fisso. Italiaoggi, commentando il report Abi, associazione bancaria italiana, segnala che: “A marzo il tasso medio sulle nuove operazioni per l'acquisto di una casa è diminuito al 3,79%, rispetto al 3,89% di febbraio 2024, al 3,98% di gennaio 2024 e rispetto al 4,42% di dicembre 2023 e al 4,50% di novembre". È da leggere, secondo gli esperti, come una inversione di tendenza che anticipa la riduzione del costo del denaro.

Crif (azienda specializzata in sistemi di informazioni creditizie) osserva, inoltre, per il comparto immobiliare dei mutui, il primo trimestre 2024 ha segnato un'inversione di tendenza con un +1,9% rispetto allo stesso periodo del 2023: se si considera il solo mese di marzo, la domanda di mutui è cresciuta del 6,9%. L'importo medio richiesto rimane pressoché stabile (-0,8% nel primo trimestre 2024 e +0,3% a marzo 2024 rispetto agli stessi periodi dell'anno passato) con un valore di 144.213 euro nel primo trimestre dell'anno. A fronte del calo dei mutui nel 2023 del 23,8%, le surroghe sono invece cresciute del 5,5%.

I vantaggi dell’affitto

Quali sono i principali vantaggi di scegliere l'affitto? I vantaggi dell’affitto possono essere valutati in uno spazio temporale di medio periodo, potendo contare su una certa sicurezza economica del lavoro e capacità di accantonamento sarebbe il caso di pensare all’acquisto più che a una locazione.

Non disporre di cospicui risparmi: per avviare l’affitto si richiede solitamente un fondo che rappresenti un paio di mensilità di anticipo e del canone mensile previsto nel contratto di locazione, nel canone è da considerare se sono comprese le spese di affitto o altre richieste dal locatore come le spese dell’utenze.

Andare in affitto consente di spostarsi più facilmente se il proprio lavoro o scelte di vita non sono legate a stabilità geografica. 
I costi di manutenzione straordinaria non sono a carico dell’affittuario, ciò consente di avere un budget fisso di spese mensile dedicato e vincolato senza sorprese extra. È una spinta all’indipendenza quando non si dispone di una liquidità sufficiente per l’acquisto di una casa o se non si hanno le garanzie per la richiesta di un mutuo.

Tuttavia, optare per l'affitto non sempre è la scelta ideale, in alcuni casi, soprattutto se protratto per molti anni, può rappresentare uno spreco di denaro di fronte alla somma delle cifre pagate per la locazione che potevano rappresentare una base/quota per il mutuo.

Scegliere l’affitto è insomma una soluzione più immediata che non crea grossi problemi e soprattutto non richiede investimenti importanti. Tuttavia, ci sono altre considerazioni che vanno fatte e per le quali si rende più funzionale l’accesso al mutuo.

I vantaggi del mutuo

È consigliabile pensare al mutuo quando ci sono le condizioni per farlo, ossia un contratto di lavoro a tempo indeterminato, o comunque una certa stabilità economica in ragione di una professione svolta in autonomia, e una residenza stabile in una determinata zona geografica. Sono questi alcuni indizi che portano a valutare la scelta del mutuo.

• La proprietà di un immobile è una forma di risparmio fortemente sentita dagli italiani, come tradizione di risparmio e anche culturale, è un bene tangibile che può essere lasciato in futuro agli eredi. Se prima casa, poi, esistono degli incentivi fiscali che consentono di avere un risparmio sia nelle spese di acquisto sia in caso di mutuo nel costo degli interessi legati al contratto di finanziamento. 
• Resta un salvadanaio perché, ad esempio, nel caso di trasferimento in altra città, diventa fonte di liquidità e reddito, o con la vendita o mettendola a sua volta in locazione, garantendo un’entrata economica.
• Possedere un’immobile e essere proprietari consente di decidere del proprio spazio e dei lavori da fare, migliorie da apportare e arredi, riuscendo ancora a utilizzare le norme sugli interventi di agevolazioni fiscali legate all’edilizia. 
• Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e per il mutuo.
• Inflazione e erosione del risparmio. Pagare un mutuo consente di avere un bene al riparo dal costo dell’inflazione mentre con l’affitto tutti i canoni pagati andranno perduti oltre a essere soggetti agli aumenti nel corso degli anni.

Il 2023 è stato un anno turbolento dal punto di vista dei tassi, con un calo nelle compravendite immobiliari e le preoccupazioni del caro rate, se è vero che i tassi convenienti degli anni passati sono ancora lontani dal tornare è pur vero che il mercato si è assestato con delle offerte da prendere in considerazione, che vengono incontro alle esigenze di rate contenute.

Esempi a confronto

Abbiamo voluto prendere in considerazione due situazioni di medio e lungo periodo provando a mettere a confronto guadagni, spese e costi di una casa in affitto e di una in acquisto considerando una metratura media e un contesto di una città centrale. Ecco quali possono essere le cifre in gioco su cui fare le proprie considerazioni e valutazioni. I parametri presi come riferimento sono un immobile dal valore di 245.000,00€, confrontato con un affitto mensile di 1.100,00€, per immobili di uguale metratura e stessa zona di appartenenza. Inoltre, si tengono in considerazione:

• affitto invariato nell'arco dei 10 anni
• spese notarili e di agenzia per l'acquisto di 15.000,00 €
• spese di agenzia per l'affitto di 1.600,00 €
• caso 1 mutuo con ltv 80% (tasso per prodotto dedicato di 1,99%) vs affitto
• caso 2 mutuo con ltv 100% (tasso per prodotto dedicato di 2,70%) vs affitto
• vendita dell'immobile al termine dei 5 o 10 anni (ipotizzato allo stesso prezzo di acquisto).

Ecco delle considerazioni su come leggere le tabelle di seguito riportate.

Nei quattro casi si è riportato l’utile che si ricava dalla vendita dell’immobile sia dopo cinque anni sia dopo 10 anni. 
I costi nei quattro esempi vanno letti come accantonamenti per un qualcosa che rimane nel tempo la proprietà della casa, nell’affitto i canoni sono un po’ “persi” senza averne un ritorno, come riportato nell’esempio, da una vendita futura.

Ad esempio nel primo caso, in cinque anni il capitale iniziale che serve per un acquisto è ipotizzato in quasi 24 mila euro mentre per un affitto si può partire da zero. I costi iniziali sono riferiti nel caso dell’affitto ai canoni di locazione mentre per l’acquisto sono da riferire agli interessi pagati per il mutuo. Se è vero che in affitto non ci sono debiti residui è pur vero non ci sono né proventi né utili come nel caso dell’acquisto.

L’ultima colonna dei quattro casi mette a confronto le spese per acquisto e affitto. I costi iniziali dell'affitto sono più bassi rispetto al mutuo (1.600 € vs 64.000€), mentre sono più alti i costi totali considerati in un periodo iniziale più ampio, ovvero in questo caso di 5 anni. Sebbene si azzerino per il periodo successivo, non hanno il ritorno dell’utile.

Caso 1

Guadagno alla fine del periodo è di circa 34.000,00 €. L'utile netto (34.306 €) è ricavato dalla differenza di utile su vendita totale (74.114€) e l'esborso aggiuntivo dovuto al mutuo rispetto all'affitto (39.808 €). Quindi, tolti tutti i costi sostenuti, rappresenta il guadagno del mutuo rispetto all'affitto nell'orizzonte temporale dei 5 anni considerati in questo caso. Il ragionamento è il medesimo per l'orizzonte temporale a 10 anni.

10 anni

Il guadagno cresce se aumenta l’arco temporale di riferimento. L’utile, alla fine del periodo, è di circa 85.000,00€.

Nel secondo caso cambiano i criteri di erogazione del mutuo, ma i parametri restano uguali.

Caso 2 - 5 anni

Il guadagno alla fine del periodo è di circa 21.000,00 €.

10 anni

Il guadagno alla fine del periodo è di circa 60.000,00 €.

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