Cos'è un mutuo e come funziona

Cos'è un mutuo

Il mutuo è un prestito a lungo termine che viene utilizzato per finanziare l'acquisto di una casa. Il mutuatario riceve una somma di denaro dalla banca o dall'istituto finanziario e la restituisce con interessi in rate mensili composte da una quota capitale e una quota interessi. Il tasso di interesse e la durata del mutuo possono variare a seconda della banca e delle condizioni del mutuatario.

Il mutuo ipotecario può essere erogato ai privati dalle banche o da altri operatori finanziari anche per la costruzione o la ristrutturazione di una casa.

Come funziona il mutuo

Normalmente, il mutuo concesso dalle banche copre sino all’80% del valore dell’immobile. Il finanziamento è garantito da un’ipoteca che viene iscritta sull’immobile oggetto dell’acquisto (o della ristrutturazione).

Il denaro ottenuto tramite il mutuo viene rimborsato dal cliente alla banca con gli interessi, in un arco di tempo che va da un minimo di 5 anni a un massimo di 30 (in alcuni casi si arriva a 40), pagando rate periodiche (mensili, trimestrali o semestrali) secondo il piano di ammortamento definito nel contratto.

L'istituto di credito, prima di concedere il mutuo, valuta la situazione reddituale e patrimoniale del cliente e il suo merito creditizio. Per approfondire, puoi consultare le nostre guide dedicate a cosa valuta la banca e quali sono i documenti richiesti per il mutuo.

Se tutte le verifiche hanno esito positivo si arriva alla firma del contratto. Il cliente ha il diritto di scegliere il notaio davanti al quale stipulare il mutuo, che di solito viene erogato dopo qualche giorno dalla firma del contratto.

Hai ancora qualche dubbio? Scopriamo nel dettaglio tutte le fasi della richiesta di mutuo insieme a Paolo Cianni, consulente mutui in Facile.it!

Cosa valutare prima di accendere un mutuo

Prima di richiedere un mutuo, è fondamentale considerare diversi aspetti per assicurarsi che il finanziamento sia sostenibile e adatto alle proprie esigenze.

Il Tasso di Interesse

La scelta del tasso di interesse incide direttamente sull'importo delle rate e sul costo totale del mutuo. È importante valutare:

• tasso fisso: offre la sicurezza di rate costanti per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dalle variazioni dei mercati finanziari. È consigliato per chi preferisce avere certezza sull'importo delle proprie uscite mensili;
• tasso variabile o tasso variabile con cap: le rate possono aumentare o diminuire in base all'andamento dei tassi di mercato. Può essere vantaggioso in periodi di tassi decrescenti, ma comporta un rischio maggiore in caso di rialzi;
• tasso misto: consente di passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa dopo un determinato periodo. Offre una certa flessibilità, ma è importante comprendere le condizioni e le tempistiche di cambio.

La Finalità

Identificare lo scopo del mutuo è essenziale per scegliere il prodotto più adatto.

• Acquisto Prima Casa: spesso beneficia di condizioni agevolate e tassi più favorevoli.
• Ristrutturazione: destinato a finanziare lavori di miglioramento o manutenzione di un immobile esistente.
• Costruzione: per la realizzazione di un nuovo immobile su un terreno di proprietà.
• Liquidità: permette di ottenere fondi per esigenze personali, utilizzando un immobile di proprietà come garanzia.

La Durata del Rimborso

La durata influisce sia sull'importo delle singole rate che sul costo totale del mutuo.

• Breve Termine: rate più elevate ma minore quantità di interessi pagati nel tempo.
• Lungo Termine: rate più basse ma un maggiore ammontare di interessi complessivi.

È importante trovare un equilibrio tra una rata sostenibile e un costo totale del mutuo accettabile.

Il Loan to Value

Il Loan to Value (LTV) rappresenta il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile.

• LTV Elevato: significa finanziare una percentuale alta del valore dell'immobile, comportando spesso tassi di interesse più alti e maggiori garanzie richieste.
• LTV Basso: indica un finanziamento di una percentuale inferiore, generalmente associato a condizioni più favorevoli.

Un LTV più basso riduce il rischio per la banca e può tradursi in condizioni migliori per il mutuatario.

Il Piano di Ammortamento

Comprendere come è strutturato il piano di ammortamento aiuta a prevedere l'andamento del debito nel tempo.

• Alla Francese: prevede rate costanti con una quota di interessi che diminuisce nel tempo e una quota di capitale che aumenta.
• All'Italiana: le rate sono decrescenti, con una quota capitale costante e una quota interessi che diminuisce.
• Americano: si pagano solo gli interessi durante la durata del mutuo, con il capitale rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza.