Comprare casa: come funziona l'acquisto di un immobile

Procedere con l'acquisto di una casa può essere complicato. Ci sono davvero tanti fattori da considerare e spese da mettere in preventivo, oltre a quelle relative al mutuo.

Leggi la guida completa all'acquisto della casa di Facile.it per scoprire, passo dopo passo, tutte le operazione che dovrai compiere. In questo modo, avrai una panoramica approfondita su come comprare casa e capire quali sono gli elementi che devi prendere in considerazione in fase di acquisto.

Sommario

• Cosa sapere prima di comprare casa
• Come valutare un immobile
• Come scegliere il mutuo
• Acquistare casa in sicurezza
• Gli step della compravendita
• Quali sono le spese da sostenere per comprare casa?
• Acquisto prima casa: ci sono agevolazioni?
• Cosa fare dopo l'acquisto della casa

Cosa sapere prima di comprare casa

L'acquisto di una casa è il sogno di ogni persona alla ricerca di indipendenza o di un nido dove poter gettare le basi per costruire una famiglia. Si tratta di un investimento importante che va valutato con estrema attenzione. Ci sono diversi aspetti da prendere in considerazione prima di procedere con l'acquisto. Nello specifico non è sufficiente soltanto individuare l'immobile perfetto per le proprie esigenze, ma soprattutto valutare delle situazioni che potrebbero comportare errori di non poco conto.

Definire il budget

In primo luogo bisogna effettuare una valutazione di natura economico-finanziaria. Per questo è fondamentale saper analizzare in maniera concreta le proprie disponibilità economiche, per definire il budget che si vuole spendere e stabilire un primo criterio per scremare le tante proposte immobiliari a disposizione.

Per determinare il tetto massimo di spesa bisogna anche capire se si vuole optare per una nuova costruzione, una casa ristrutturata di recente o un immobile da ristrutturare. Da questa scelta dipenderà infatti la decisione definitiva sull'importo totale da investire. Se si prevedono importanti lavori di ristrutturazione, la somma destinata al solo acquisto dell'immobile sarà inferiore al budget, perché si dovranno poi far rientrare anche i costi degli interventi. Al contrario, si sarà disposti a spendere un po' di più per una casa già ristrutturata e magari già arredata.

Comprare casa da privato o da un'agenzia?

Quando si decide di comprare casa, nella grande maggioranza dei casi ci si ritroverà a interagire con un'agenzia immobiliare. Per mezzo di un proprio agente incaricato, l'agenzia verifica che le caratteristiche dell'immobile e i dati catastali siano in regola, garantisce all'acquirente una visita guidata approfondita e offre supporto con la documentazione connessa all'acquisto. Inoltre, l'agenzia valuterà anche il prezzo richiesto dal venditore in base all'andamento del mercato e si accorderà per un prezzo di vendita adeguato.

Ovviamente il tutto richiede dei costi. Nello specifico, non solo il proprietario dell'immobile in vendita, ma anche l'acquirente, deve riconoscere all'agenzia una commissione, che può oscillare tra il 3 e il 4% del valore di vendita dell’immobile. Ad esempio, se la casa viene acquistata complessivamente per 200.000 euro, circa 8.000 euro saranno da destinare all’agenzia.

Acquistare casa da un privato permette di risparmiare sui costi di agenzia e avere un rapporto più diretto con il venditore. Al tempo stesso, però, potrebbe venire a mancare una guida nel momento in cui si devono affrontare tutti gli aspetti burocratici legati all'acquisto.

In caso si acquisti l'immobile direttamente dal costruttore, la legge prevede l'obbligo di una fideiussione al momento della stipula del contratto preliminare per tutelare l'acquirente in caso di evenienze straordinarie che potrebbero pregiudicare la consegna dell'abitazione. L'impresa costruttrice ha anche il dovere di attivare una polizza che tuteli chi acquista in caso di danni all'edificio o difetti di fabbrica per i successivi 10 anni.

Come valutare un immobile

L'aspetto più importante nell'acquisto di un immobile è la scelta della soluzione più adatta per le proprie esigenze. Per fare questo è indispensabile valutare correttamente la casa per scoprire se è in linea o meno con le proprie aspettative.

Scegliere tra immobile indipendente e appartamento

Prima di procedere con l'analisi degli step necessari per acquistare casa, occorre capire se si vuole acquistare una casa indipendente oppure un appartamento in un condominio. Questo è un esame personale che ognuno dovrebbe fare in base alle proprie esigenze. Difatti, in entrambi i casi ci sono pro e contro.

Per quanto riguarda le case indipendenti, i pro sono la mancanza di costi di amministrazione delle aree comuni e di costi condominiali, la possibilità di approfittare di spazi esterni e in genere di avere un posto auto personale. Di contro, il prezzo di acquisto sarà più alto rispetto a quello di un appartamento nella stessa zona, così come le spese di manutenzione.

Per quanto riguarda gli appartamenti invece, i fattori a favore sono i prezzi più bassi per l'acquisto e la possibilità di dividere alcune spese di gestione e manutenzione dell'edificio con i condomini. Inoltre, se si vuole abitare in centro città o nelle zone limitrofe, tendenzialmente sarà molto più facile trovare un appartamento rispetto a una villetta o una casa indipendente. D'altra parte, quando si visita un appartamento per acquistarlo è importante valutare bene non solo le condizioni interne della casa, ma anche quelle delle facciate esterne e degli spazi comuni. Potrebbero infatti essere necessari lavori di ristrutturazione che impatterebbero anche sulla vivibilità interna dell'appartamento. Inoltre, a seconda della città in cui si vive non è semplice trovare un condominio con garage o posto auto incluso, o con un giardino privato. Bisognerà infine mettere in conto la possibilità di avvertire rumori o fastidi a causa dei vicini e i costi di gestione degli spazi comuni.

Scegliere la zona

Oltre a scegliere il tipo di casa da acquistare, è fondamentale anche valutare la zona in cui trasferirsi. La scelta geografica della zona è influenzata da moltissime variabili: la distanza con il posto di lavoro o con la scuola dei figli, la presenza di parchi pubblici e aree verdi, la vicinanza della metro (nelle grandi città) o delle fermate dei mezzi pubblici. Se il quartiere è residenziale e abitato principalmente da famiglie, studenti o professionisti, i prezzi degli immobili saranno più alti, ma con ogni probabilità sarà anche più facile rivendere o affittare la casa in futuro se ci si dovesse spostare di nuovo.

Quando si decide di acquistare casa in un quartiere che si conosce poco, può essere utile fare delle passeggiate nei pressi dell'abitazione, sia di giorno che di sera, per rendersi conto se la zona è tranquilla o meno, se ci sono bar, ristoranti e locali nelle vicinanze (che possono essere tanto un fattore positivo, quanto una fonte di rumori e schiamazzi notturni) e se sono presenti servizi nei paraggi, come supermercati o farmacie.

Come scegliere il mutuo

Dopo aver individuato l'immobile di proprio interesse, è necessario valutare le proprie capacità finanziarie per procedere in maniera concreta con la fase di compravendita. Per capire l'importo da richiedere con il mutuo, è necessario sapere che la banca in genere concede fino a un massimo dell'80% del valore di mercato dell'immobile, anche se oggi alcuni istituti di credito offrono mutui fino al 100%.

Un elemento da tenere in considerazione in fase di richiesta del mutuo è la scelta del tasso di interesse. Il tasso fisso offre percentuali piuttosto basse e la certezza di una rata costante durante il periodo di ammortamento. Il tasso variabile prevede interessi ancora più convenienti, ma dell'arco del piano di rimborso il tasso potrebbe variare al rialzo o al ribasso. La durata del piano di rimborso deve essere scelta in funzione dell'importo e della propria capacità finanziaria. Ad esempio, è buona norma non prevedere rate con importo superiore al 30% dello stipendio percepito.

Per capire meglio come orientarsi, la scelta migliore è effettuare una comparazione delle offerte con il nostro preventivatore mutui per selezionare quella più in linea con la propria situazione reddituale. Consigliamo anche di rivolgersi a un nostro consulente, che valuterà gratuitamente la capacità finanziaria dell'acquirente esaminando i documenti necessari per il mutuo (la busta paga per i lavoratori dipendenti e la dichiarazione dei redditi per liberi professionisti e lavoratori autonomi). Da questo esame, il consulente sarà in grado di capire fino a che cifra la banca potrà concedere il mutuo e indirizzare il cliente verso la scelta più adeguata.

Acquistare casa in sicurezza

Per procedere con l'acquisto della casa in sicurezza, bisogna richiedere un'ispezione catastale. Quest'operazione può essere richiesta presso l'Agenzia delle Entrate e ha un'importanza fondamentale. Infatti, l'ispezione è imprescindibile e aiuta a comprendere lo stato dell'immobile, scoprendo se su quest'ultimo sono presenti ipoteche oppure pendenze di natura giudiziaria.

Delle valutazioni devono essere fatte anche per quanto riguarda la situazione della casa attraverso dei controlli eseguiti con il supporto di tecnici qualificati. Innanzitutto occorre accertarsi che il proprietario lo sia realmente. Il controllo va eseguito presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per scoprire se c'è una titolarità esclusiva da parte del proprietario oppure una comunione, che può essere convenzionale o legale.

Sempre presso questo ente è anche possibile scoprire se il proprietario sia entrato in possesso dell'immobile attraverso una donazione. Qualora fosse così, bisognerebbe mettersi al riparo da possibili rischi rivolgendosi a un professionista come un avvocato o un notaio per sciogliere tutte le questioni legate ai diritti ereditari. In caso di donazione, un altro erede potrebbe impugnare la donazione dopo diversi anni e mettere in difficoltà l'acquirente che nel frattempo ha acquistato casa.

Un altro tecnico che dovrebbe entrare in scena in queste situazioni è il geometra, un architetto o un ingegnere, per valutare se ci siano o meno incongruità tra le documentazioni e l'immobile reale. Infatti occorrerebbe scoprire se ci siano stati abusi edilizi eventualmente sanati con il condono e se tutta la documentazione relativa all'autorizzazione per la costruzione per eventuali sottrazioni è in ordine.

Gli step della compravendita

Se non insorgono problematiche particolari in fase di verifica dell'immobile, si può procedere con la proposta d'acquisto al venditore. In genere con l'offerta si può trattare un minimo sul prezzo di vendita, ma non conviene scendere troppo al ribasso. La proposta ha validità ufficiale e una scadenza, in genere fissata a 7 o 15 giorni, entro cui il proprietario deve accettare o meno l'offerta. Con la proposta d'acquisto l'acquirente mette a disposizione del venditore anche una cifra a titolo di caparra. Qualora l'acquirente dovesse cambiare idea riguardo all'acquisto della casa dopo l'accettazione della proposta, la caparra andrebbe persa. Viceversa, se il proprietario della casa dovesse cambiare idea dopo aver firmato, dovrà versare nelle casse dell'acquirente il doppio della caparra.

Per ufficializzare la compravendita immobiliare, è poi indispensabile sottoscrivere il compromesso, o contratto preliminare, in cui le parti di fatto si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita per finalizzare l'operazione. In questo modo, chi acquista la casa può essere sicuro che il venditore non cambi idea e può sfruttare questa garanzia per trovare il mutuo appropriato per assicurarsi l'immobile.

Ovviamente la caparra verrà sottratta dal prezzo di vendita della casa, che dovrà essere saldato al proprietario in sede di rogito. Il rogito notarile è importante perché mette a disposizione un professionista che dovrà verificare le documentazioni relative all'immobile per stabilire che tutto avvenga nel pieno rispetto della legge. Se da un lato questo è un indubbio vantaggio in termini di tutela dei propri diritti, dall'altro prevede un costo che varia in funzione dell'immobile e soprattutto della situazione. Il rogito notarile è meno costoso se l'acquirente sta procedendo all'acquisto della prima casa, perché la legge prevede degli sgravi fiscali.

Quali sono le spese da sostenere per comprare casa?

Ci sono diverse spese da prendere in considerazione quando si procede con l'acquisto di una casa. In primo luogo, è opportuno analizzare quali sono le imposte da versare per stipulare un contratto preliminare. In tal caso, occorrerà pagare:

• Versamento di 200 euro per l'imposta di registro
• 16 euro per ogni quattro facciate oppure per ogni 100 righe dell'imposta di bollo
• Caparra dal valore dello 0,50% del totale come imposta di registro. In alternativa, si può versare il 3% come acconto sul prezzo di vendita. È bene ricordare che qualsiasi somma versata sarà poi detratta al momento della finalizzazione del contratto di compravendita finale.

Quali sono invece i costi da sostenere quando si arriva all'effettivo contratto di compravendita? Ebbene, in tal caso ci sono due scenari da prendere in considerazione.

Primo caso: se il venditore è un soggetto privato, si è esenti da IVA e le spese da sostenere saranno le seguenti:

• Imposta di registro pari al 9%
• Imposta ipotecaria dal valore fisso di 50 euro
• Imposta catastale dal valore fisso di 50 euro

Secondo caso: si acquista una casa da un'azienda soggetta a IVA. I pagamenti in questo caso saranno:

• IVA al 10% che aumenta fino al 22% nel caso degli immobili considerati di lusso
• Imposta di registro dal valore fisso di 200 euro
• Imposta ipotecaria dal valore fisso di 200 euro
• Imposta catastale dal valore fisso di 200 euro

Queste sono le imposte da pagare necessariamente se si decide di acquistare una casa, indipendentemente dalla sua tipologia.

Spese di fornitura energetica e allaccio linea telefonica

Una volta effettuato l’acquisto della casa, poi, bisogna tenere in considerazione le spese di allaccio o voltura delle utenze eneergetiche e per l'attivazione della linea telefonica. I costi variano a seconda della presenza o meno dei contatori nella nuova casa e della zona in cui si risiede, ma in genere si aggirano intorno a una spesa di 500-600 euro per l’allaccio della luce, 50-70 euro per l’allaccio del gas e circa 100 euro per una voltura di entrambe le utenze.

Il costo di un nuovo allaccio della linea telefonica è invece di 97,60 euro IVA inclusa, più un contributo aggiuntivo necessario solo per chi abita in specifiche zone che richiedono opere speciali, secondo quanto determinato dalla Delibera AGCOM 384/11/CONS.

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Acquisto prima casa: ci sono agevolazioni?

La risposta è sì. Lo Stato Italiano prevede delle agevolazioni per tutti coloro che si apprestano a sottoscrivere un mutuo prima casa per acquistare un immobile.

Tuttavia, per godere delle agevolazioni fiscali dell'acquisto della casa, bisogna ricordare che l'immobile acquistato deve essere nello stesso luogo ove l'acquirente possiede la residenza. In caso contrario, l'acquirente avrà 18 mesi di tempo per spostare la residenza nel luogo dove risiede l'immobile.

Inoltre, un altro requisito da rispettare per accedere alle agevolazioni è quello di non avere diritti di alcun genere su un altro immobile in tutto il territorio nazionale. Ciò vale anche per il proprio coniuge.

Ma quali sono le agevolazioni che si possono ricevere? Chi acquista la prima casa da privati può ricevere una riduzione sull'imposta di registro proporzionale che arriva al 2% invece che al 9%. In caso di acquisto presso azienda soggetta a IVA, quest'ultima verrà ridotta al 4% un grande vantaggio rispetto al tradizionale 10%.

Agevolazioni per under 36

Coloro che decidono di acquistare la prima casa prima di aver compiuto 36 anni possono godere di ulteriori agevolazioni, come la possibilità di accedere al Fondo Prima Casa ed ottenere un mutuo 100%.

Per accedere a questa e alle altre agevolazioni previste, i giovani under 36 devono avere un ISEE inferiore a 40.000 euro. Puoi verificare qui i migliori mutui under 36.

Cosa fare dopo l'acquisto della casa

Dopo aver ufficializzato l'acquisto della casa attraverso il rogito notarile, ci sono alcune operazioni da effettuare. Innanzitutto bisogna gestire tutte le varie utenze energetiche, la linea telefonica e la connessione internet. Parallelamente si dovrà programmare il trasloco e richiedere il cambio di residenza, soprattutto se si è usufruito delle agevolazioni prima casa, e informarsi sulle tasse da pagare recandosi presso il comune di residenza. Una buona idea è anche quella di fissare un appuntamento per conoscere l'amministratore condominiale, in caso si sia optato per un appartamento, per presentarsi e conoscere il regolamento e le varie caratteristiche dell'edificio. Tutto questo è necessario per stabilizzare la nuova residenza e iniziare una nuova fase della propria vita in serenità e nel pieno rispetto delle norme.

Gestione delle utenze energetiche

Se l’immobile è stato appena costruito, la prima cosa da fare sarà far installare i contatori, operazione preliminare all’attivazione della fornitura. Come tempistiche, si va da un minimo di 15 giorni a un massimo di 60 per le operazioni più complesse. Dopodiché si dovrà richiedere l’attivazione vera e propria della fornitura, che sarà completata in circa 5 giorni lavorativi.

Nel caso in cui i contatori fossero invece già presenti, si può procedere in due modi:

• Richiesta di voltura dei contatori luce e gas: se la fornitura è già attiva, la procedura della voltura permette di mantenere il contratto attivo facendo semplicemente una modifica dell’intestatario. La voltura richiede di norma 7 giorni lavorativi, ma tieni presente che la fornitura non verrà interrotta, quindi potrai utilizzare l’impianto non appena entrerai nella nuova casa. Potrai anche procedere con la pratica dello “switch più voltura”: in questo caso, contestualmente al cambio di intestatario, potrai anche cambiare fornitore e, potenzialmente, accedere a tariffe più vantaggiose.
• Richiesta di subentro dei contatori luce e gas: nel caso in cui il contratto di fornitura fosse stato interrotto dal precedente inquilino, sarà necessario effettuare una richiesta di subentro, ovvero la riattivazione della fornitura. In media, per il subentro, sono richiesti fino ad un massimo di 12 giorni lavorativi per il gas e 7 giorni lavorativi per la luce.

Attivazione della linea telefonica e verifica della copertura internet

Quando ci si trasferisce bisogna sempre verificare la copertura internet dell'edificio. Per una casa di nuova costruzione sarà necessario richiedere l’allaccio della linea telefonica, sia per effettuare chiamate, sia per poter attivare una connessione internet, ormai divenuta fondamentale per lavorare in smart working o seguire le lezioni a distanza.

Per case già costruite può comunque capitare che il gestore a cui ci si è affidati per l'abbonamento internet e telefono non copra allo stesso modo il nuovo indirizzo. In tal caso bisognerà verificare con il proprio operatore la possibilità di trasferire la linea.

Dal momento che l'operazione di trasloco della linea telefonica non è rapidissimi, soprattutto se ci si sposta in un'altro comune o in un'altra città, a volte può essere più conveniente disdire il proprio abbonamento (qualora non vi fossero vincoli) e sottoscrivere una nuova offerta. Questa operazione, oltre che più immediata, può anche essere un’occasione di risparmio.

Organizzazione del trasloco

Il trasloco dei mobili, si sa, è un’attività stressante, sia che tu lo voglia organizzare in autonomia, sia che tu decida di affidarti ad una ditta professionale. In linea generale, è bene prepararsi e pianificare il trasloco con un buon margine di tempo. Qui qualche consiglio per fare un trasloco efficiente:

• Prepara un inventario di tutti i mobili e gli oggetti da trasportare, individuando ciò che vuoi tenere e quello che invece dovrai portare in discarica
• Individua la modalità migliore per fare imballaggio, smontaggio e rimontaggio dei mobili, tieni conto che le ditte professionali quasi sempre offrono questi servizi aggiuntivi
• Tieni presente la natura dell’immobile in cui vivi e dove vivi, potrebbero essere necessarie attrezzature specifiche, come un montacarichi o un elevatore

Assicurazione sulla casa

In Italia, l’assicurazione sulla casa non è obbligatoria a meno che non si stipuli un mutuo. In quest’ultimo caso, sarà richiesto di sottoscrivere una copertura scoppio e incendio al fine di preservare l’immobile, unica garanzia per la banca.

In ogni caso, spesso si sottovaluta l’importanza e la convenienza di una polizza con copertura più ampia, che comprenda altri sinistri non connessi strettamente all’immobile in quanto tale. Numerose sono le polizze che coprono da danni come furto, responsabilità civile, interventi di tecnici specializzati e altro ancora.

Se hai appena comprato una casa, o se sei in affitto, vale la pena considerare la sottoscrizione di una polizza più ampia, considerando che la spesa è minima rispetto al valore del bene da proteggere.

Cambio di residenza

Se scegli di muovere la residenza nella nuova abitazione, dovrai presentare la richiesta del cambio di residenza al nuovo Comune entro 20 giorni dal trasferimento. Le procedure di comunicazione del cambio di residenza variano a livello comunale (qui ad esempio quella relativa al cambio di residenza nel Comune di Milano), per questo ti consigliamo di fare riferimento al sito ufficiale del comune per scaricare tutta la modulistica necessaria e procedere con gli adempimenti specifici.