Imu e Tasi: le tasse sulla casa

L'Imu e la Tasi sono due imposte che gravano sugli immobili, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso. Si tratta di tasse che non riguardano solo la prima casa: si applicano, infatti, anche ad altre tipologie d'abitazione. In più, esistono casi in cui l'Imu non deve essere pagata, mentre la Tasi è un'imposta che riguarda anche gli affittuari.

Cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.

Sommario

• L'Imu: cos'è, chi la paga e come si calcola
  • Cos’è
  • Chi deve pagarla
  • Come si calcola l'IMU sugli immobili
  • Come si calcola l'IMU sui terreni
  • Come si effettua il pagamento
• La Tasi: cos'è, chi la paga e come si calcola
  • Cos’è
  • Chi deve pagarla
  • Come si calcola
  • Come si effettua il pagamento

Imu: cos'è, chi la paga e come si calcola

Cos’è

L’Imu, acronimo di Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria, è una tassa di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene.

L’Imu era stata prevista dal Governo Berlusconi nel marzo 2011 e doveva originariamente gravare solo sugli immobili diversi dall’abitazione principale a decorrere dal 2014. Il Governo Monti, entrato in carica a seguito della caduta dell’Esecutivo guidato da Silvio Berlusconi, a dicembre del 2011, ne ha anticipato l’entrata in vigore in via sperimentale al 2012 con il Decreto 201/2011, ampliandone il raggio d’azione. Modificata a più riprese, l’Imu fa parte dal 2014 della Imposta Comunale Unica (Iuc) alla quale fanno attualmente capo anche la Tari (Tassa sui rifiuti) e la Tasi (Tassa sui servizi indivisibili). L’Imu, nel 2014, è stata definitivamente abolita per le abitazioni principali, cioè quelle dove si ha la residenza.

Chi deve pagarla

L'obbligo di versamento dell'IMU (Imposta Municipale Unica) ricade quindi su tutti coloro che sono in possesso di un immobile non adibito ad abitazione principale. Ma di quali categorie stiamo parlando? Ci riferiamo innanzitutto:

• alle abitazioni signorili (A1)
• alle ville (A8)
• a castelli e palazzi dei quali sia stato riconosciuto il pregio artistico o storico e che rientrano dunque nella categoria A9.

Allo stesso modo devono pagare l'imposta municipale unica i proprietari di:

• seconde, terze o quarte case
• uffici e locali commerciali
• capannoni adibiti a qualsiasi utilizzo
• locali pertinenti a un'abitazione che non sia quella principale, come ad esempio un garage o un posto auto.

Sono inoltre coinvolti non solo i fabbricati ma anche i terreni, sia agricoli sia edificabili. Altra precisazione da fare è che non si deve credere erroneamente che l'IMU si tratti soltanto di una tassa sulla casa e quindi ricada solo su chi per legge risulta essere proprietario. L'obbligo di pagamento è anche di chi figura come usufruttuario o è titolare di un altro diritto reale sull'immobile, come l'uso, l'abitazione o l'enfiteusi, cioè il diritto di godere di un immobile altrui con l’obbligo di apportarvi delle migliorie a fronte del pagamento periodico di un canone al proprietario.

Come si calcola l'IMU sugli immobili

Come funziona il calcolo dell'IMU sulla prima casa? Per definire l'importo della tassa su un secondo immobile piuttosto che su un locale commerciale si procede allo stesso modo? Vediamo nello specifico qual è la formula per il calcolo dell'IMU e quali dati devono essere inseriti al suo interno.

Si parte da una visura catastale dell'immobile, cioè il documento che ufficialmente contiene i dati dello stesso, compresa quella che prende il nome di rendita catastale. Tale valore, ai fini del calcolo IMU per la prima o la seconda casa deve essere rivalutato del 5% e moltiplicato per uno specifico coefficiente corrispondente alla tipologia di immobile oggetto della tassazione.

Ma per essere più chiari andiamo a vedere direttamente la formula, che è questa: Valore della rendita catastale + 5%, moltiplicato per il valore del coefficiente catastale. Il coefficiente da inserire nella formula è:

• 160 per le abitazioni
• 80 per gli uffici
• 140 per case di cura, ospedali, musei e luoghi della cultura che rientrano nelle categorie da B1 a B8
• 55 per i negozi
• 160 per magazzini
• 140 per laboratori
• 65 per opifici, alberghi e pensioni

Al valore ottenuto, che prende il nome di imponibile, si va ad applicare l'aliquota fissata dal comune di ubicazione dell'immobile.

Facciamo dunque un esempio concreto di calcolo. Ipotizziamo di partire da un immobile ad uso abitazione con rendita catastale pari a 2000. Aggiungiamo a tale valore la sopravvalutazione del 5%, che è di 100 euro. Avremo dunque un totale di 2100. A questo punto moltiplichiamo per 160 e otteniamo 336.000. L'ultimo passaggio è quello di moltiplicare ad esempio per il 10,6% o per altra eventuale aliquota minore stabilita dal comune. Avremo dunque 3.561,600 euro che è l'importo da pagare, diviso in due rate annue.

Come si calcola l'IMU sui terreni

Per quanto riguarda i terreni agricoli la formula per il calcolo IMU è la stessa che per gli immobili, ma cambiano la rivalutazione e il coefficiente. In questo caso, infatti, si parte dal reddito domenicale e lo si rivaluta del 25%. A questo punto si moltiplica per il coefficiente catastale, che è un moltiplicatore pari a 135.

Come si effettua il pagamento

L’Imu si versa in due rate: una con scadenza il 16 giugno per l’acconto e una entro il 16 dicembre per il saldo. Il pagamento può essere effettuato utilizzando il modello F24 o con bollettino postale sia agli sportelli, sia per via telematica.

Tasi: cos'è, chi la paga e come si calcola

Cos’è

La TASI è stata una tassa sugli immobili introdotta nel 2014 e rimasta in vigore fino al 2019. Si tratta dell'imposta sui servizi indivisibili comunali, quali ad esempio l'illuminazione, gli interventi di manutenzione, ecc. Dal 2020 è stata abolita come tributo singolo e accorpata direttamente all'IMU. A partire da questo momento, dunque, il contribuente versa un'unica imposta che comprende entrambe e che dunque risulterà più alta. Il sistema di calcolo è rimasto invariato così come le esenzioni previste.

Chi deve pagarla

La nuova TASI accorpata nell'IMU spetta ai proprietari di immobili diversi dalla prima casa, la quale è esonerata dal pagamento di questa tassa. Esclusivamente sugli immobili di lusso concessi in locazione, è previsto che una percentuale della tassa debba essere richiesta anche all'affittuario.

Oltre alla prima casa vi sono altre esenzioni previste, una fra tutte quella che esonera dal pagamento gli anziani proprietari che al momento risiedono non presso il loro immobile ma in una casa di cura o comunque in una struttura dove effettuano lunga degenza. Ebbene, se l'appartamento di proprietà contestualmente è locato si può non pagare la TASI.

Come si calcola

Per il calcolo della TASI inclusa nell'IMU vale sempre l'aliquota applicata dal comune, che può arrivare fino a un valore massimo di 10,8. Ecco perché per il calcolo definitivo, da farsi in autonomia o tramite commercialista, si attendono sempre gli aggiornamenti annuali di tale aliquota, così non si rischia di commettere errori.

Come si effettua il pagamento

Il pagamento della TASI inclusa nell'IMU avviene contestualmente a quest'ultima e dunque in due rate e con le stesse scadenze, rispettivamente il 16 giugno e il 16 dicembre di ogni anno. Il versamento va effettuato con bollettino postale o servendosi del modello F24 sia online sia agli sportelli.