Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: significato e differenze

Quando si decide di acquistare casa, nella maggior parte dei casi è necessario richiedere un mutuo: non tutti sanno, però, che esistono due tipologie di finanziamento, il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario.

La scelta tra queste due tipologie di mutuo acquisto casa non è semplice perché, sebbene sottili, esistono delle differenze che è bene conoscere per effettuare una scelta consapevole.

Sommario

• Mutuo fondiario: significato
  • Tipi di mutuo fondiario
• Mutuo ipotecario
  • Tipi di mutuo ipotecario
• Differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Mutuo fondiario: significato

Questa prima definizione già fa capire che l'ambito entro il quale si può richiedere questa tipologia di mutuo è ristretto.

La stipula prevede che sia iscritta ipoteca sull'immobile acquistato, ciò ovviamente a garanzia in caso di insolvenza. Coloro che chiedono un mutuo fondiario possono godere anche di condizioni agevolate, in particolare per quanto riguarda il tasso di interesse e dal punto di vista fiscale, inoltre sono ridotte anche le spese notarili.

Vi sono però dei limiti, infatti l'importo erogabile non può superare l'80% del valore dell'immobile stesso, quindi è necessario versare una parte del costo dell'immobile in anticipo. Su questo punto è bene fare una precisazione, infatti la Corte di Cassazione ha precisato nell'Ordinanza 11543 del 2018 che nel caso in cui sia erogato un importo superiore all'80% del valore, l'atto è nullo. In precedenza si era soliti ritenere che tale "difetto" desse luogo soltanto ad una mera irregolarità amministrativa.

Tipi di mutuo fondiario

Esistono diverse tipologie di mutuo fondiario da scegliere in base alle proprie esigenze e al periodo in cui si esegue la richiesta. In particolare è possibile scegliere tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile. Il primo prevede che per tutta la durata del contratto sia pagata una rata di uguale importo con tasso d'interesse calibrato sulle condizioni del mercato al momento della stipula. Il mutuo a tasso variabile prevede invece che i tassi di interesse cambino in base all'andamento del mercato e di conseguenza l'importo della rata cambia nel tempo.

Il mutuo a tasso variabile prevede però anche delle varianti, infatti è possibile stipulare il mutuo fondiario a tasso misto, quindi per alcuni periodi si applica il tasso variabile e per altri il tasso fisso. Un'altra alternativa è il mutuo a rata costante, questo vuol dire che la rata è sempre uguale, ma in base all'andamento del tasso Euribor e di conseguenza al variare dei costi connessi al tasso di interesse sarà possibile avere una diversa durata del piano di ammortamento.

Per chi vuole il tasso variabile senza l'incognita di una rata che potrebbe nel tempo lievitare eccessivamente c'è il mutuo fondiario a tasso variabile con cap, cioè con tetto massimo. Infine, vi sono i mutui a rata crescente, questi prevedono che nel tempo la rata cresca.

Mutuo ipotecario

Non ha particolari limiti, se non quelli dettati dalla banca per quanto riguarda la solvibilità del singolo cliente.

Infatti può essere erogato anche per somme superiori rispetto al limite dell'80% del valore dell'immobile, quindi conviene a coloro che non hanno liquidità per l'anticipo. Anche in questo caso è prevista che sia iscritta ipoteca sull'immobile e che la stessa sia posta a garanzia del pagamento del debito.

Tipi di mutuo ipotecario

Anche per quanto riguarda il mutuo ipotecario è possibile trovare diverse tipologie e in particolare diversi tassi di interesse. Si può scegliere tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile. Inoltre si possono adottare soluzioni miste, come il mutuo a tasso variabile con tetto massimo. Un'altra soluzione possibile è il mutuo ipotecario a tasso doppio con rata divisa in due parti su una viene calcolato il tasso fisso e sull'altra il tasso variabile. Le soluzioni proposte comunque dipendono dalle banche a cui ci si rivolge per il preventivo.

Differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Quali sono, dunque, le differenze tra un mutuo fondiario e un mutuo ipotecario?

In primo luogo l'ammontare concesso: infatti nel mutuo fondiario lo stesso è pari massimo all'80% del valore dell'immobile, mentre nel mutuo ipotecario tale limite non si applica, in teoria la banca può decidere anche di finanziare l'intero importo per l'acquisto della casa. Cambiano anche le finalità, dal momento che il mutuo fondiario può essere concesso solo in limitati casi. Le spese notarili sono più basse nel mutuo fondiario ed è possibile usufruire del tasso di interesse agevolato.

Per le banche, il mutuo fondiario ha un'ulteriore differenza, dal momento che questo prevede che la banca non subisca l'eventuale revocatoria fallimentare e consente di poter chiedere l'esecuzione del proprio titolo, cioè l'ipoteca, anche quando è già instaurata la procedura concorsuale ed individualmente. Quindi, la banca ha una garanzia più forte rispetto a quella prevista per il mutuo ipotecario.