Mutui seconda casa: in crescita rispetto allo scorso anno

Al mare, in montagna, in città d’arte o in espansione, la seconda casa resta ancora un investimento. E non solo per chi ha già liquidità da investire. Da una analisi di Facile.it, emerge che l’andamento dei mutui per le seconde case è in crescita, grazie anche ai tassi che arrivano a eguagliare quello delle offerte dei mutui prima casa.

In particolare, confrontando solo i primi sei mesi per ciascun anno, gli esperti si spingono a affermare che nel 2024 le richieste sono in crescita del 13% rispetto allo stesso periodo del 2023 e del 5% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Sempre sul tema, il gruppo Tecnocasa stima, per l’estate 2024, interesse sì per città turistiche, vicine a mare e sui laghi, da parte di italiani e stranieri, ma anche in centri con prossimità di infrastrutture e servizi: dalle piste ciclabili alle uscite dell’autostrada o il rafforzamento dello snodo ferroviario. La conferma arriva anche dalla ricognizione di Facile: la Lombardia è, da tre anni, la regione in cui si concludono più compravendite immobiliari per le seconde case con mutuo.

Dunque, sebbene per questo genere di scelta si attinge a proprie liquidità, c’è anche l’ausilio del mutuo che non offre, però, gli stessi vantaggi riservati all’acquisto della prima casa. Ecco cosa c’è da sapere se si sta valutando questa forma di investimento, supportato anche da un mutuo, con l’idea che, alla fine della strada, i soldi investiti ritornano con la possibilità di usufruire dell’immobile o metterlo a rendita, affittandolo.

Vantaggi dell'acquisto di una seconda casa

Se si sceglie di rivolgersi alle banche per ottenere il finanziamento per l’acquisto di una seconda casa (che sia casa vacanze o di investimento),  è importante sapere che non si possono applicare le agevolazioni prima casa ma neanche le limitazioni collegate a essa.

Rispetto alla prima casa, i vantaggi dell'acquisto di una seconda casa sono infatti diversi. L’agevolazione prima casa, ad esempio, non scatta se si tratta di case classificate in categorie catastali di lusso. Nel caso di un acquisto di seconda casa, la classificazione catastale è irrilevante nella scelta.

Non scatta neanche l’obbligo di trasferire la residenza entro un determinato lasso di tempo dall’acquisto, per usufruire dell’agevolazione prima casa o non scatta la condizione di dover vendere l’immobile prima casa dove si risiede per conservare la tassazione agevolata nel caso del secondo acquisto, che resta appunto secondo immobile nelle proprie disponibilità.

Ancora più che in altre situazioni,  diventa strategico mettere a confronto le offerte degli istituti legate al mutuo sia sulle condizioni del tasso, sia sulla durata del piano di ammortamento sia su tutti i costi della procedura: agenzia immobiliare, notaio, consulenza per ristrutturazioni.

Tasse sulle seconde case

L’imposta sostitutiva per l’acquisto di una seconda casa sarà del 2%. Solitamente, l’acquisto dell’immobile può avvenire da privato o da impresa, ma è bene sapere che le imposte sulla seconda casa cambiano a seconda di chi vende.

Se si acquista la seconda casa da un privato, le imposte da pagare sono le seguenti: imposta di registro al 9% calcolata sul valore catastale dell’immobile. Ipotecaria e catastale dello 0,5% proporzionale sul valore catastale dell’immobile. L’acquisto da una azienda sconta l’Iva al 10% o al 22%, con imposte ipocatastali in misura fissa.

Vi sono poi i costi indiretti fiscali legati all’Imu e la Tari. Importi che variano a seconda delle aliquote applicate dal comune dove ricade l’acquisto.

Un altro aspetto importante da considerare è che, nel caso non si è goduto delle agevolazioni sulla prima casa, con l'acquisto della seconda è possibile spostare i benefici su quell'immobile, a patto che diventi sulla carta la prima casa (trasferendo la residenza) e di fatto la prima casa acquistata in ordine cronologico diventerebbe la seconda. Lo chiarisce molto bene anche l'Agenzia delle Entrate.

Mutui seconda casa: la ricerca di Facile.it

Dalla ricognizione di Facile.it, emerge che nel 2022 l’importa richiesto per la seconda casa era di circa 126.000,00 €, più alto sia del 2023 (circa 116.000,00€) sia del 2024 (circa 121.000,00€). Gli esperti, analizzando l’andamento di questi mesi, si aspettano un 2024 in netta ripresa e, che entro la fine dell'anno, la media dell'importo richiesto aumenti.

Gli esperti di Facile.it hanno monitorato l’andamento dei finanziamenti degli ultimi due anni. Regina incontrastata del mercato delle seconde case è la Lombardia, che negli ultimi tre anni è al primo posto, mentre il podio nel 2022 e nel 2023 del secondo e del terzo posto è stato assegnato a Lazio e Sicilia. Nel 2024 il Lazio resta sempre al secondo posto e il terzo posto è assegnato all’Emilia Romagna.

Le regioni in cui si è speso di più per i mutui seconda casa, nel 2024 sono state: Valle d'Aosta con 152.325,58 €, Lazio con 142.822,93 €, Trentino Alto Adige, 137.860,98 €, Lombardia, 137.222,83 € e Toscana 131.534,35 €. Quelle in cui si è speso di meno sono invece Marche, 100.652,19 €, Umbria, 93.032,82 €, Basilicata 92.763,16 €, Abruzzo 90.321,31 € e Calabria 84.215,48 €.

Casa vacanza o affitti brevi?

La scelta, come forma di investimento, una volta acquistata la seconda casa, è di metterla a rendita locandola. Ci sono diverse formule di locazione e affitti. Nelle città turistiche ha preso piede l’affitto turistico. Ecco in sintesi di cosa si tratta: è una formula che consente di affittare entro 30 giorni il proprio immobile per finalità turistiche. Si stipula tra privati e l’adempimento del locatore è quello della pulizia dei locali e del fornire la biancheria. Si possono gestire fino a 4 immobili con questa formula dopodiché scatta la presunzione di imprenditorialità e si diventa un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Si deve sempre stipulare una forma di contratto scritto , anche la modalità di pagamento è libera ma si deve tenere presente che per cifre superiori ai 1000 euro il pagamento deve avvenire in forma tracciabile. Bisogna verificare infine normativa regionale e comunale, In molti comuni sarà necessario applicare l’imposta di soggiorno e da qualche mese è partita la sperimentazione che prevede la registrazione presso banca dati regionali per ottenere il codice unico degli immobili degli affitti brevi. Ovviamente quello che si guadagna deve essere dichiarato al fisco e bisogna calcolare le tasse da versare, per gli affitti esiste la formula della cedolare secca che consente un risparmio sulle imposte.